Es gibt Anlageklassen, die in der Immobilienwirtschaft lange unterschätzt wurden – Hotels gehörten in den vergangenen Jahren dazu. Nach Pandemie, geopolitischen Unsicherheiten und steigenden Finanzierungskosten galt die Hospitality zeitweise als riskante Assetklasse. Doch inzwischen zeigt sich ein anderes Bild: Investoren kehren zurück, Transaktionsvolumina steigen, und Hotels werden wieder als strategischer Bestandteil internationaler Immobilienportfolios betrachtet. Ein Leitartikel von Hotel Inside-Chefredaktor Hans R. Amrein im Hinblick auf das IHIF Berlin (23. bis 25. März 2026).
Mit mehr als 27 Milliarden Euro Transaktionsvolumen und über 1.050 gehandelten Hotels markierte das Jahr 2025 eine deutliche Trendwende auf dem europäischen Hotelinvestmentmarkt. Hinter diesen Zahlen steht jedoch nicht nur eine konjunkturelle Erholung – sondern ein struktureller Wandel der Investorenstrategien.
Die Rückkehr des Kapitals
Der europäische Hotelinvestmentmarkt hat 2025 eine bemerkenswerte Dynamik entwickelt. Mehr als 27 Milliarden Euro wurden in Hoteltransaktionen investiert – ein Anstieg von rund 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr und deutlich über dem langfristigen Durchschnitt.
Über 1.050 Hotels mit rund 133.400 Zimmern wechselten den Besitzer. Damit erreicht der Markt wieder ein Niveau, das zuletzt vor der Pandemie beobachtet wurde.
Für Investoren ist diese Entwicklung ein klares Zeichen: Hotels haben ihre Krisenanfälligkeit überwunden und zeigen wieder stabile operative Ergebnisse.
Warum Hotels wieder attraktiv sind
Die Gründe für das erneute Investoreninteresse sind vielfältig. Einerseits haben sich die operativen Kennzahlen der Branche deutlich verbessert. Internationale Reiseströme wachsen, Zimmerpreise steigen und viele Märkte profitieren von einer starken touristischen Nachfrage.
Andererseits suchen institutionelle Investoren zunehmend nach diversifizierten Anlageformen. Klassische Büroimmobilien stehen unter Druck, während Hospitality eine Kombination aus Immobilienwert und operativer Performance bietet.
Europa: unterschiedliche Investmentlandschaften
Die geografische Verteilung der Investitionen zeigt deutliche Unterschiede innerhalb Europas.
Großbritannien bleibt mit rund 5,69 Milliarden Euro Transaktionsvolumen der größte Markt. Spanien folgt mit rund 4,24 Milliarden Euro und profitiert besonders vom starken Resort- und Feriensegment. Frankreich bleibt ebenfalls ein zentraler Markt, insbesondere für hochwertige Stadthotels und Luxusimmobilien.
Deutschland: großer Markt mit strukturellen Hürden
Deutschland gehört weiterhin zu den wichtigsten Hotelmärkten Europas. Mit rund 1,95 Milliarden Euro Transaktionsvolumen konnte der Markt 2025 zwar um etwa 50 Prozent wachsen. Trotzdem bleibt Deutschland hinter den dynamischeren Märkten Südeuropas zurück. Ein Grund liegt in strukturellen Besonderheiten: Viele Hotels befinden sich in Familienbesitz oder langfristigen institutionellen Portfolios.
Gleichzeitig wirken hohe Baukosten, regulatorische Anforderungen und komplexe Genehmigungsprozesse als strukturelle Bremsfaktoren für neue Projekte.
Die Schweiz: Luxusmarkt mit Stabilitätsbonus
Im Gegensatz zu Deutschland positioniert sich die Schweiz im europäischen Kontext stärker als Premium- und Luxusmarkt. Destinationen wie Zürich, Genf, Luzern oder St. Moritz genießen weltweit einen exzellenten Ruf. Internationale Gäste mit hoher Kaufkraft sorgen für stabile Nachfrage im oberen Marktsegment.
Für Investoren bedeutet dies vor allem eines: Sicherheit. Der Schweizer Hotelmarkt bietet weniger spektakuläre Transaktionsvolumina – dafür jedoch außergewöhnlich stabile Werte.
Neue Investorenstrategien
Die Investorenlandschaft verändert sich spürbar. Neben klassischen Value-Add-Investoren kehren zunehmend institutionelle Core-Investoren zurück. Parallel gewinnt die Strategie «Sheds and Beds» an Bedeutung – also Investitionen in Logistik- und Hospitality-Immobilien als alternative Anlageklassen. Hotels werden dabei nicht mehr nur als Betreiberimmobilien betrachtet, sondern als strategische Assets innerhalb diversifizierter Immobilienportfolios.
Die DACH-Region im europäischen Vergleich
Im europäischen Vergleich bleibt die DACH-Region ein stabiler, aber selektiver Investmentraum. Deutschland bietet große urbane Hotelmärkte und starke Geschäftsreise-Destinationen. Österreich überzeugt mit international renommierten alpinen Tourismusregionen. Die Schweiz wiederum dominiert das Luxussegment und gilt weltweit als Premiumdestination.
Vier Kernthesen zum europäischen Hotelinvestmentmarkt
Erstens: Hotels haben sich von einer zyklischen zu einer strategischen Anlageklasse entwickelt.
Zweitens: Südeuropa profitiert stärker vom globalen Tourismusboom als viele zentraleuropäische Märkte.
Drittens: Die DACH-Region bleibt ein Stabilitätsanker mit langfristigem Investoreninteresse.
Viertens: Hospitality wird zunehmend Teil institutioneller Core-Portfolios.
Eine neue Phase der Hotelinvestitionen
Die Rückkehr des Kapitals in den europäischen Hotelmarkt ist mehr als eine kurzfristige Erholung. Sie signalisiert einen strukturellen Wandel in der Wahrnehmung der Hospitality als Anlageklasse. Für Investoren bedeutet dies: Hotels werden wieder zu einem strategischen Bestandteil internationaler Immobilienportfolios – insbesondere in stabilen Regionen wie der DACH-Region.
Hotelinvestmentmarkt Europa 2025: Key Insights
Der europäische Hotelinvestmentmarkt hat im Jahr 2025 eine deutliche Renaissance erlebt. Nach den Unsicherheiten der Pandemie kehrt institutionelles Kapital in die Hospitality zurück. Steigende operative Kennzahlen, wachsende Reiseströme und eine strategische Neuausrichtung vieler Investoren sorgen dafür, dass Hotels wieder als attraktive Anlageklasse gelten. Die folgenden zehn Key Insights fassen die wichtigsten Zahlen, Trends und Marktthesen zusammen.
10 zentrale Erkenntnisse
1. Rekordvolumen: Über 27 Milliarden Euro Hoteltransaktionen in Europa im Jahr 2025 (+23 %).
2. Mehr als 1.050 Hotels wurden gehandelt – insgesamt rund 133.400 Zimmer.
3. Großbritannien bleibt mit rund 5,69 Milliarden Euro der wichtigste Hotelinvestmentmarkt Europas.
4. Spanien erreicht etwa 4,24 Milliarden Euro und profitiert besonders vom Tourismusboom.
5. Frankreich komplettiert das Spitzentrio – zusammen vereinen diese Märkte rund 13,4 Milliarden Euro.
6. Deutschland erreicht etwa 1,95 Milliarden Euro und bleibt der größte Hotelinvestmentmarkt der DACH-Region.
7. Dynamische Nebenmärkte: Dänemark (+660 %) und Tschechien (+425 %) zeigen starke Wachstumsraten.
8. Große Portfolio-Deals prägen das Marktgeschehen – etwa Generator Hostels (776 Mio. Euro) und easyHotel (über 400 Mio. Euro).
9. Neue Investorenstrategien: Core-Investoren kehren zurück, während Value-Add-Strategien weiterhin aktiv bleiben.
10. Die DACH-Region bleibt ein Stabilitätsanker mit langfristig attraktiven Hotelstandorten.
Marktausblick
Die Zahlen des Jahres 2025 zeigen eine klare Trendwende. Hotels werden wieder stärker als strategische Assetklasse betrachtet. Die Kombination aus steigenden operativen Ergebnissen, wachsender touristischer Nachfrage und einer breiteren Investorenbasis könnte dazu führen, dass Hospitality dauerhaft eine größere Rolle in europäischen Immobilienportfolios spielt.
Die 5 wichtigsten Trends im europäischen Hotelinvestmentmarkt
Der europäische Hotelinvestmentmarkt befindet sich nach den Jahren der Pandemie in einer Phase struktureller Neuorientierung. Investoren, Betreiber und Immobilienfonds bewerten Hospitality zunehmend neu – nicht mehr nur als zyklische Spezialimmobilie, sondern als strategische Anlageklasse innerhalb internationaler Immobilienportfolios. Die folgenden fünf Trends zeigen, welche Entwicklungen den europäischen Hotelinvestmentmarkt derzeit prägen.
1. Rückkehr des institutionellen Kapitals
Nach einer Phase der Zurückhaltung kehren institutionelle Investoren sichtbar in den Hotelmarkt zurück. Versicherungen, Pensionskassen und große Immobilienfonds betrachten Hotels wieder verstärkt als Teil langfristiger Core-Strategien. Die Kombination aus steigenden Zimmerpreisen, stabiler Nachfrage und internationaler Reisetätigkeit sorgt für attraktives Ertragspotenzial.
2. Resort- und Leisure-Destinationen im Aufwind
Besonders stark profitieren touristische Destinationen in Südeuropa. Spanien, Griechenland und Portugal ziehen überdurchschnittlich viele Hotelinvestitionen an. Resort-Hotels und Ferienanlagen stehen im Fokus internationaler Investoren, da sie vom globalen Tourismusboom profitieren.
3. Asset-Light-Strategien und Betreiberpartnerschaften
Viele internationale Hotelketten verfolgen konsequent Asset-Light-Strategien. Das bedeutet: Betreiber konzentrieren sich auf Marken, Management und Vertriebssysteme, während Immobilieninvestoren Eigentümer der Gebäude bleiben. Diese Struktur schafft neue Partnerschaften zwischen Betreibern und Immobilienfonds.
4. Die DACH-Region als Stabilitätsanker
Deutschland, Österreich und die Schweiz gelten im europäischen Kontext als besonders stabile Hotelmärkte. Während Südeuropa häufig höhere Wachstumsraten aufweist, überzeugt die DACH-Region durch Markttransparenz, starke Geschäftsreisedestinationen und langfristig stabile Nachfrage.
5. Neue Hotelkonzepte und hybride Nutzung
Der europäische Hotelmarkt erlebt eine zunehmende Vielfalt an Konzepten. Lifestyle-Hotels, Serviced Apartments, Long-Stay-Produkte und hybride Hotelkonzepte gewinnen an Bedeutung. Für Investoren eröffnet dies neue Möglichkeiten, unterschiedliche Nachfragegruppen anzusprechen und Ertragsmodelle zu diversifizieren.
Strategische Einordnung
Die aktuellen Entwicklungen zeigen deutlich, dass der europäische Hotelinvestmentmarkt in eine neue Phase eintritt. Hospitality wird zunehmend als strategische Assetklasse betrachtet, die sowohl operative Erträge als auch langfristige Immobilienwertsteigerungen ermöglicht. Gerade stabile Märkte wie Deutschland, Österreich und die Schweiz könnten deshalb auch in Zukunft eine zentrale Rolle im europäischen Hotelinvestmentmarkt spielen.
Die wichtigsten Hotelinvestoren Europas
Der europäische Hotelinvestmentmarkt wird von einer relativ kleinen Gruppe internationaler Investoren geprägt. Dazu gehören globale Private-Equity-Häuser, spezialisierte Hotelimmobiliengesellschaften, börsennotierte Immobilienkonzerne sowie große institutionelle Fonds. Diese Investoren verfügen über Milliardenkapital und prägen mit ihren Strategien maßgeblich die Entwicklung der Hospitality-Immobilien in Europa.
Brookfield Asset Management
Der kanadische Investmentkonzern gehört zu den größten globalen Immobilieninvestoren und ist auch im europäischen Hotelmarkt sehr aktiv. Brookfield investiert häufig in große Portfolios oder ikonische Einzelhotels und verfolgt langfristige Value-Add- und Core-Strategien.
Blackstone
Blackstone ist einer der einflussreichsten Immobilieninvestoren der Welt. Der US-Konzern hat in Europa zahlreiche Hotelportfolios erworben und zählt zu den wichtigsten Kapitalgebern im Hospitality-Sektor.
Covivio
Der französische Immobilienkonzern ist einer der größten Hotelimmobilienbesitzer Europas. Covivio arbeitet eng mit internationalen Hotelbetreibern wie Accor zusammen und besitzt ein großes Portfolio an Premium- und Businesshotels.
Pandox
Das schwedische Unternehmen ist auf Hotelimmobilien spezialisiert und gehört zu den bedeutendsten börsennotierten Hotelinvestoren Europas. Pandox besitzt Hotels in zahlreichen europäischen Städten und arbeitet mit internationalen Markenbetreibern.
Aroundtown
Der in Luxemburg ansässige Immobilienkonzern ist ein wichtiger Investor im europäischen Hotelmarkt. Das Unternehmen besitzt zahlreiche Hotelimmobilien in Deutschland und anderen europäischen Ländern.
Union Investment
Der deutsche Investmentmanager ist einer der größten institutionellen Immobilieninvestoren Europas. Union Investment hält ein umfangreiches Portfolio an internationalen Hotelimmobilien, darunter viele Häuser großer globaler Marken.
Invesco Real Estate
Invesco zählt zu den wichtigsten internationalen Immobilienfondsmanagern und ist auch im europäischen Hotelmarkt aktiv. Das Unternehmen investiert häufig in Core- und Core-Plus-Hotelimmobilien.
AXA Investment Managers
Der französische Vermögensverwalter gehört zu den größten institutionellen Investoren Europas. AXA IM investiert regelmäßig in große Hotelportfolios und hochwertige Einzelhotels.
Starwood Capital Group
Starwood Capital ist ein globaler Private-Equity-Investor mit starkem Fokus auf Hospitality. Das Unternehmen hat in Europa zahlreiche Hotels und Hotelportfolios erworben und weiterentwickelt.
Tristan Capital Partners
Der europäische Immobilieninvestor ist besonders im Value-Add-Segment aktiv und beteiligt sich regelmäßig an Hoteltransaktionen und Portfolioinvestitionen.
Einordnung
Die wichtigsten Hotelinvestoren Europas verfolgen unterschiedliche Strategien: Einige konzentrieren sich auf langfristige Core-Investments in stabilen Märkten, während andere gezielt Value-Add-Strategien verfolgen und Hotels nach Modernisierung oder Repositionierung wieder verkaufen. Gemeinsam prägen diese Investoren jedoch maßgeblich die Entwicklung des europäischen Hotelinvestmentmarkts.
Quellenverzeichnis
Die folgenden Quellen und Hintergrundmaterialien wurden für die Erstellung des Hotel Inside-Reports zum europäischen Hotelinvestmentmarkt, zu Hotelbetreibern und Investoren sowie zu aktuellen Entwicklungen in der Hospitality-Branche herangezogen:
Cushman & Wakefield – European Hotel Investment Market Report 2025.
CBRE Hotels Research – European Hotel Investor Intentions Survey 2025.
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