Die Zahlen sind eindeutig. Während Luxus-Hotels zweistellig wachsen, kämpft das Economy-Segment mit anhaltenden Rückgängen. Dazwischen liegt eine Mitte, die sich lange als stabil verstand – und genau darin ihr grösstes Problem hat. Der Hotelmarkt in der DACH-Region hat sich strukturell verändert. Wer das noch immer als Zyklus interpretiert, riskiert, den Anschluss zu verlieren.
Der sogenannte K-förmige Hotelmarkt ist keine akademische These mehr, sondern empirische Realität. Luxus konnte 2025 ein RevPAR-Wachstum von über 10 Prozent verzeichnen – mehr als dreimal so viel wie der Gesamtmarkt. Gleichzeitig verzeichnete das Economy-Segment 18 Monate in Folge rückläufige Erträge, mit einer erwarteten Erholung frühestens 2027. Zwei Marktsegmente entwickeln sich nicht nur unterschiedlich – sie entfernen sich zunehmend voneinander.
Die Mitte verliert ihre Funktion
Besonders kritisch ist die Situation im mittleren Segment (Midscale). Die oft zitierte «Stabilität in der Mitte» entpuppt sich bei genauer Betrachtung als schleichende Erosion. Flache Umsatzentwicklungen bei gleichzeitig steigenden Kosten bedeuten real sinkende Margen. Gleichzeitig wächst der Wettbewerbsdruck durch alternative Unterkunftsformen, deren Marktanteil von rund 10 Prozent im Jahr 2019 auf über 15 Prozent im Jahr 2025 gestiegen ist.
Die neue Logik der Nachfrage
Die Ursache liegt weniger im Angebot als in der Nachfrage. Wohlhabende Gäste geben mehr aus, nicht weniger. Sie buchen Premiumkategorien, verlangen Individualisierung und sind bereit, dafür zu bezahlen. Gleichzeitig agieren preissensitive Gäste restriktiver denn je: 92 Prozent nennen Preis-Leistungs-Verhältnis als entscheidenden Faktor. Diese Polarisierung verändert die Spielregeln fundamental.
Premiumisierung statt Positionierungslosigkeit
Die vielleicht wichtigste Erkenntnis ist gleichzeitig die unbequemste: Die Mitte kann nicht mehr alles sein. Erfolgreiche Betriebe entscheiden sich bewusst für eine klare Position – entweder als präzise, effiziente Anbieter für preisbewusste Gäste oder als Anbieter mit klarer Premium-Orientierung. Der Versuch, beide Welten gleichzeitig zu bedienen, führt in der Regel zu Austauschbarkeit.
Emotionen als unterschätzter Hebel
Parallel zu dieser strukturellen Verschiebung gewinnt ein Faktor an Bedeutung, der in vielen Geschäftsmodellen noch immer unterbewertet ist: Emotion. Wie Nicole Maret im Hotel Inside-Video-Gespräch sagt, sind emotionale Erlebnisse kein «Soft-Faktor», sondern direkt mit Loyalität, Verweildauer und Zahlungsbereitschaft verknüpft. Gerade im Premium-Segment sind es nicht Quadratmeter oder Ausstattung, die den Unterschied machen – sondern Erinnerung, Beziehung und Erlebnisqualität.
Die Illusion der Zeit
Viele Marktteilnehmer verharren dennoch in einer abwartenden Haltung. Die Hoffnung: eine Rückkehr zur sogenannten «Normalität». Doch genau diese Normalität existiert nicht mehr. Der Markt hat sich nicht nur verschoben – er hat seine Struktur verändert. Wer heute keine klare strategische Entscheidung trifft, verliert nicht nur Marktanteile, sondern zunehmend auch Relevanz.
Klarheit wird zur Überlebensstrategie
Der Hotelmarkt 2026 belohnt keine Kompromisse. Er belohnt Klarheit. Betreiber und Investoren müssen sich entscheiden, auf welcher Seite des «K» sie stehen wollen. Die Zeit der bequemen Mitte ist vorbei. Wer weiterhin versucht, alles für alle zu sein, wird am Ende für niemanden relevant sein. Die Zukunft gehört jenen, die Position beziehen – strategisch, operativ und emotional.
Quellen: Oxford Economics, Hospitality.today, BAK Basel, CoStar, STR, Cloudbeds, Skift (Megatrends 2026)
Hans R. Amrein
Publizist & Gesellschafter
