Die Schweizer Hotellerie fährt Rekorde ein – und trotzdem hört man von privaten Hoteliers immer öfter denselben Satz: Für unsere Investitionen finden wir kaum noch eine Bank. Tatsache ist: Das Finanzsystem belohnt heute Planbarkeit, Sicherheiten und skalierbare Betreiberkonzepte. Genau dort sind kleine, saisonale und familiengeführte Hotels strukturell im Nachteil. Doch die These, Grossbanken wie UBS finanzierten nur noch Luxus und Prestige, greift zu kurz – und beim viel zitierten UBS-Hospitality-Fonds sogar sachlich daneben.
Das Problem ist nicht das Hotel, sondern seine «Bankability»
Die Behauptung, die Banken glaubten nicht mehr an die private Hotellerie, ist zugespitzt – aber sie trifft einen wunden Punkt. Ein Hotel ist aus Bankensicht kein gewöhnliches Haus mit Betten, sondern ein kapitalintensiver Betrieb mit schwankenden Cashflows, hohem Erneuerungsbedarf und einer Immobilie, deren Wert stark vom Erfolg des Betriebs abhängt. Bei einem unabhängigen Familienhotel kommen oft weitere Faktoren hinzu: Saisonalität, eine starke Abhängigkeit von der Eigentümerfamilie, begrenzte Management-Ressourcen, Nachfolgefragen und eine Kapitaldecke, die nach einem grösseren Umbau schnell dünn wird.
Das ist nicht zwingend ein schlechtes Geschäftsmodell. Es ist aber ein Geschäftsmodell, das sich schwer standardisieren lässt. Und genau das ist für Banken entscheidend. Ein Kredit muss bewertet, überwacht, mit Eigenmitteln unterlegt und in ein Rendite-Risiko-Profil eingepasst werden. Je individueller der Fall, je knapper die Sicherheiten und je volatiler die Erträge, desto teurer wird das Risiko – oder desto kleiner die Bereitschaft, es überhaupt zu übernehmen. Die oft erwähnten Kreditlogiken – Risiko, Transaktionsaufwand, Bepreisung und Eigenmittelunterlegung – erklären den Konflikt ziemlich präzise.
Dass die Branche als Ganzes schwach wäre, lässt sich dagegen kaum behaupten. 2025 verbuchte die Schweizer Hotellerie 43,9 Millionen Logiernächte – der dritte Rekord in Folge. Gleichzeitig hält selbst die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) fest, dass die Rentabilität insbesondere bei Saisonbetrieben eine Herausforderung bleibt. Exakt darin liegt das Paradox: Die Nachfrage boomt, aber ein gut gefülltes Hotel ist noch lange kein hochrentables Hotel.
Grösse macht Risiko berechenbarer
Warum erscheinen grosse Markenprojekte für Banken und institutionelle Investoren attraktiver? Nicht, weil ein internationales Logo automatisch Gewinne garantiert. Sondern weil grosse Projekte häufig mehr von dem mitbringen, was Finanzierer mögen: professionelle Betreiberstrukturen, klar geregelte Management- oder Pachtverträge, tiefere Abhängigkeit von einzelnen Personen, bessere Reporting-Systeme, mehr Eigenkapital, starke Standorte und im Krisenfall eine Immobilie mit breiterem Investorenmarkt. Ein Markenname kann zudem Vertrauen schaffen, weil Erfahrungswerte, Vertriebssysteme und Benchmarks vorhanden sind.
Das erklärt auch, warum hohe Millionenbeträge für ein grosses Hotelprojekt manchmal leichter mobilisiert werden als zwei oder drei Millionen für die Erneuerung eines soliden Familienbetriebs. Der grössere Kredit ist nicht automatisch das grössere Risiko. Entscheidend ist, wie gut dieses Risiko gemessen, besichert, verteilt und gegebenenfalls weiterverkauft werden kann. Der kleine Hotelier erlebt das als Widerspruch: «Für den Palast gibt es Geld, für unseren Betrieb nicht.» Die Bank sieht dagegen zwei völlig unterschiedliche Risikoprofile.
Der aktuelle Strukturwandel verstärkt diesen Effekt. Wenn eine Bank davon ausgeht, dass ein kleines Haus langfristig zu wenig Skaleneffekte erzielt, die nächste Generation fehlt oder grössere Investitionen nicht aus eigener Kraft amortisiert werden können, wird aus einer Finanzierung schnell eine Wette auf die Zukunft des gesamten Betriebs. Banken sind aber keine Strukturpolitik. Sie finanzieren dort, wo sie Rückzahlung und Zins mit vertretbarem Risiko erwarten. Gerade deshalb entsteht jedoch eine volkswirtschaftliche Frage: Was passiert mit touristischen Regionen, wenn marktfähige, aber kapitalarme Betriebe durchs Raster fallen?
UBS Hospitality: ein starkes Signal, aber kein Beweis für Luxus-Kreditpolitik
Besonders vorsichtig sollte man mit der oft gehörten UBS-These umgehen. Ja, UBS Asset Management hat mit dem «UBS (CH) Property Fund – Direct Hospitality» einen bedeutenden Immobilienfonds aufgebaut. Ende 2025 hielt der Fonds 25 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 879 Millionen Franken. Er investiert direkt in Hotels in der Schweiz, aber auch in Mikroapartments, Personalhäuser und bildungsnahe Wohnformen. Der Fonds soll im Herbst 2026 mit UBS LivingPlus und Residentia zusammengeführt werden.
Aber: Das ist ein Immobilienfonds, kein Kreditfonds und kein Beleg dafür, wie UBS als Bank ihre Unternehmenskredite an Hoteliers verteilt. Wer daraus ableitet, UBS finanziere bevorzugt Luxus- und Prestigehotels, vermischt zwei verschiedene Geschäfte: Asset Management investiert Anlegergelder in Immobilien; die Kreditbank beurteilt Darlehen an Unternehmen und Eigentümer. Für die Aussage, UBS vergebe Hotelkredite systematisch vor allem an Luxus- oder Markenprojekte, gibt es öffentlich keine belastbare Aufschlüsselung nach Hotelgrösse, Eigentümerstruktur oder Segment.
Trotzdem ist der Fonds aus publizistischer Sicht interessant. Er zeigt, dass institutionelles Kapital sehr wohl an Hotelimmobilien glaubt – wenn Ertrag, Lage, Betreiberstruktur und Objektqualität stimmen. Das eigentliche Problem ist deshalb nicht «Banken glauben nicht an Hotels». Präziser wäre: Kapital glaubt an berechenbare Hotelrisiken. Und unabhängige KMU-Hotels sind für standardisierte Bankmodelle häufig schwerer berechenbar als grosse, professionell strukturierte Immobilien- und Betreiberkonzepte.
Die SGH schliesst genau jene Lücke, die der Markt lässt
Wie real diese Finanzierungslücke ist, zeigt die Rolle der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit. Die SGH sagt selbst, dass sie Lücken zwischen Eigenkapital, Bankfinanzierung und weiteren Quellen schliesst und ausdrücklich Klein- und Mittelhotels in touristischen Regionen in den Fokus nimmt. Sie kann Darlehen über die von Banken angewendete Belehnungsgrenze hinaus gewähren, wenn die Ertragsaussichten stimmen. Das ist keine Rettung maroder Betriebe, sondern bewusstes Risikokapital für marktfähige Häuser mit ungünstiger Kapitalstruktur.
2025 bewilligte die SGH Darlehen von 37,4 Millionen Franken und finanzierte damit Investitionen von knapp 210 Millionen Franken mit. Der Darlehensbestand lag Ende Jahr bei rund 220 Millionen Franken; gleichzeitig meldete die SGH weiterhin tiefe Zins- und Amortisationsausstände und keine Verluste aus laufenden Betreibungs- und Konkursverfahren. Das ist ein spannender Befund: Dort, wo der Staat über ein spezialisiertes Förderinstrument zusätzliches Risiko übernimmt und Branchenwissen einbringt, muss dieses Risiko keineswegs zwangsläufig schlecht enden.
Auch andere Institute beweisen, dass Spezialisierung einen Unterschied macht. Die Bank WIR nennt kleine bis mittelgrosse, eigentümergeführte Hotels ausdrücklich als Fokus und finanziert typischerweise 50 bis 60 Prozent des DCF-Werts. Die Graubündner Kantonalbank unterhält ein eigenes Zentrum für Tourismusfinanzierung. Solche Modelle sind kein romantischer Gegenentwurf zur Banklogik – im Gegenteil: Sie funktionieren gerade deshalb, weil sie die Branche genauer kennen und Risiken differenzierter beurteilen können.
Banken sollten wieder stärker Unternehmen finanzieren – nicht nur Sicherheiten
Damit liegt die Verantwortung nicht nur bei den Banken. Viele unabhängige Hotels müssen ihre Hausaufgaben machen: bessere Kennzahlen, professionellere Governance, realistische Investitionspläne, Kooperationen, Nachfolgelösungen, konsequentes Revenue Management und genügend Eigenkapital. Ein Familienbetrieb ist nicht schon deshalb finanzierungswürdig, weil er seit drei Generationen existiert. Tradition ersetzt keine Tragbarkeit.
Aber auch die Banken sollten sich fragen, ob ihre Modelle noch alle Formen unternehmerischer Qualität erfassen. Wer nur noch standardisierte Objekte mit starken Sicherheiten und bekannten Marken attraktiv findet, reduziert zwar die Komplexität im Kreditbuch – aber er entfernt sich vom klassischen Unternehmenskredit. Vor allem im Tourismus entstehen Wertschöpfung und Identität nicht nur in grossen Resorts. Sie entstehen in hundertjährigen Familienhäusern, in regional verankerten Drei- und Viersternehotels, in Betrieben, die lokale Lieferanten, Arbeitsplätze und Destinationen tragen.
Die verschärfte Risikosensitivität der Bankenregulierung seit Anfang 2025 verstärkt den Druck, Risiko sauber zu bepreisen. Sie verbietet aber keine Hotelfinanzierung. Im Gegenteil: Die SGH hält ausdrücklich fest, dass die meisten Schweizer Banken Hotelbetriebe finanzieren – nur eben mit sehr unterschiedlichen Beurteilungen, Finanzierungssummen und Bedingungen. Der Vorwurf «die Banken glauben nicht mehr an die Hotellerie» ist deshalb zu pauschal. Treffender ist: Viele Banken glauben nur noch an jene Hotellerie, die in ihre Risikomodelle passt.
Und genau darin liegt das politische und wirtschaftliche Problem. Wenn ein zukunftsfähiger Mittelstand nur noch mit Förderinstrumenten, Spezialbanken oder regionalen Instituten finanzierbar ist, sollte die Branche nicht einfach über «bankfeindliche» Banker klagen. Sie sollte verlangen, dass Transparenz geschaffen wird: Welche Hoteltypen werden noch finanziert? Mit welchen Belehnungsquoten? Welche Rolle spielen Standort, Marke, Betreiber und Eigentümerstruktur? Erst solche Daten würden aus einem verbreiteten Gefühl eine belastbare Diagnose machen.
Denn die Zukunft der Schweizer Hotellerie entscheidet sich nicht nur in neuen Fünfsterneresorts. Sie entscheidet sich auch dort, wo ein privater Hotelier 30 Zimmer erneuern, die Heizung ersetzen oder den Betrieb an die nächste Generation übergeben will. Wenn für solche Projekte kein Kapital mehr da ist, verschwindet nicht einfach «zu wenig rentable Struktur». Dann verschwindet ein Teil jener Vielfalt, von der der Schweizer Tourismus lebt.
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