Wolf-Thomas (Thommy) Karl, stv. Chefredaktor bei Hotel Inside, Publizist und Kommunikationsexperte im Hospitality-Bereich, spricht mit spannenden Persönlichkeiten aus der Welt der Hotellerie in der DACH-Region. Diesmal: Lars Dünker, Vorstand der Living Hotels (Serviced Apartments).
Lars Dünker, warum ist Ihr Konzept im Segment der Serviced Apartments so erfolgreich? Und worin unterscheiden Sie sich von der klassischen Hotellerie in der DACH-Region?
Was den individuellen Erfolg der Living Hotels betrifft, spielt es sicherlich eine relevante Rolle, dass wir bereits sehr früh, sprich 1982, begonnen haben, das Konzept der Serviced Apartments in Deutschland zu etablieren. Hinter dem Ansatz standen von Beginn an vollständig eingerichtete, bewirtschaftete und kosteneffiziente Apartments bzw. Zimmer mit Hotelservice.
Sie waren so etwas wie ein Pionier bei der Lancierung und Entwicklung von Serviced Apartments…
Ja, wir waren mit unserem Angebot tatsächlich der Pionier und erste Anbieter auf dem deutschsprachigen Markt und konnten dadurch schon sehr früh damit beginnen, unsere Serviceangebote auf die Wünsche, Vorlieben und Notwendigkeiten von Langzeitgästen zu optimieren.
Und wie sind Sie damals gestartet?
In den ersten Jahren war das Konzept noch nicht derart ausgereift und ganzheitlich – und die Häuser bzw. Apartments so komfortabel und schick wie heute. Die Branche war damals sehr skeptisch und dachte lange, dass wir ja keine richtigen Hotels sind.
Wie lautet denn Ihr Geschäftsmodell?
Die Idee bestand stets darin, Gästen das Beste aus beiden Welten zu bieten. Das heisst privates Wohnen im eigenen Apartment mit dem 24/7-Service eines Hotels. Nur ohne Makler, Kaution und sonstigen Wohnnebenkosten. Die Apartments sind mit allem ausgestattet, was das Leben in einer neuen Stadt angenehm macht. Dazu gehört auch, dass es uns um mehr geht als das Übernachten per se: Es geht darum, bei uns mit uns zu wohnen, zu leben, ein Teil der Stadt zu sein und dass wir dem Zuhause auf Zeit in der Fremde möglichst nahekommen. Dabei spielt auch die Tatsache eine Rolle, dass wir vom 1-Zimmer-Apartment über Studios mit Garten bis hin zu Maisonetten mit Terrasse für jedes Budget etwas haben und dass sich unsere Living Hotels ausschliesslich in 1A-Lagen und genau dort befinden, wo die Münchner, Berliner, Frankfurter und Wiener selbst gerne wohnen, so dass man sich als Gast schnell zugehörig fühlt. Unsere grösste Stärke ist es nach wie vor, ein maximal flexibles Konzept anzubieten, das uns erlaubt, bedarfsbezogen auf die unterschiedlichen Marktgegebenheiten reagieren zu können.
Welche Zielgruppen peilen Sie mit Ihren Apartments an?
Die Bandbreite unserer Gäste ist gross: Geschäftsreisende, Berater, Interimsmanager, Ingenieure, Expats, Firmen, Projekt-, Facharbeiter- und Handwerkerteams. Oder neue Mitarbeiter von Unternehmen, die ihren Wohnort wechseln und übergangsweise – auch mit der Familie – eine Wohnung suchen. Ebenso Orchester und Filmteams on tour sowie die Zielgruppe der Millennials.
Gibt es Zielgruppen, die stark wachsen und entsprechendes Potenzial haben?
Es nutzen zunehmend auch Medizintouristen, Leisure- sowie Bleisure-Gäste und Familien das Wohnen-auf-Zeit-Konzept. Ein Apartment mit Küche und Essbereich erleichtert die Kinderbetreuung und entlastet zugleich die Haushaltskasse. Dank niedrigerer Kosten, flexibler Buchungskonditionen und hoher Gästezufriedenheit setzen immer mehr Firmen und Reisende auf Serviced Apartments.
Mit 18 Häusern in Deutschland, Österreich und sogar in Südafrika haben Sie bereits eine beachtliche Präsenz aufgebaut. Gibt es Überlegungen, Ihr Konzept auch in die Schweiz zu bringen?
Ich glaube tatsächlich, dass jeder florierende Wirtschaftsraum auch Bedarf für Longstay hat, damit ist die Schweiz natürlich prädestiniert für ein solches Konzeptangebot und ein hoch spannender Wirtschaftsstandort, der uns zweifelsfrei reizt. Es gab auch schon mehrere Angebote. Bis dato war nur noch nicht das richtige Objekt dabei, aber wir sind hier weiterhin offen und interessiert.
Wie würden Sie denn Ihre Expansions- oder Wachstumsstrategie umschreiben?
Wir bleiben bei allen Überlegungen und Chancen immer unserer Expansionsstrategie treu, die sich in der Vergangenheit stets bewährt hat. Wir setzen auf nachhaltiges, solides Wachstum statt auf Expansion um jeden Preis. Für uns als Living Hotels macht ein Engagement immer dann Sinn, wenn alle entscheidenden Parameter stimmen, wie zum Beispiel unlängst in Kapstadt und in Hamburg geschehen. Hier konnten wir mit dem Kauf des ehemaligen US-Konsulats direkt an der Alster eine aussergewöhnliche und geschichtsträchtige Immobilie für uns gewinnen, die auch in der langfristigen ökonomischen Betrachtung all unsere Voraussetzungen und Erwartungen bedient. Gleiches gilt für unser Living Hotel L´ Opera, das, Stand heute, diesen Sommer in Hamburg – direkt am Gänsemarkt gelegen – als 19. Haus unserer Gruppe am neunten Standort als Boutiquehotel eröffnen wird.
Nachhaltigkeit ist in der Hotellerie längst kein Nischenthema mehr. Wie setzen Sie nachhaltigen Tourismus in Ihren Häusern um – und welchen Stellenwert hat das für Ihre zukünftige Entwicklung?
Ehrlich gelebtes Nachhaltigkeitsmanagement ist für uns ein zentraler Bestandteil unserer Unternehmensstrategie. Darum haben wir bereits 2013 damit begonnen, durch Europa zu reisen, um uns anzusehen, was in der Hotellerie möglich ist. Wir wollten nach vernünftigen, überzeugenden, beständigen Ideen mit grüner Note suchen und wir haben sie auch gefunden. Schon damals ist uns immer wieder «Green Globe» begegnet – das erste Zertifizierungs- und Leistungsverbesserungsprogramm zur kontinuierlichen Steigerung der wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit in der Reise- und Tourismusbranche. Und wir waren überrascht, wie begeistert uns die Mitarbeiter von ihrem Engagement erzählten und wie hoch die Identifikation bzw. Motivation war, sich selbst Ziele zu stecken, dabei überprüfbar zu sein und von Jahr zu Jahr besser zu werden.
Was war der Grund für die hohe Akzeptanz bei den Mitarbeitenden?
Der Grund liegt in der Freiwilligkeit und dass «Green Globe» Ansätze fördert, die aus dem Unternehmen selbst heraus entstehen – unabhängig, ob Auszubildender oder Hoteldirektor. Jede Idee für die soziale Verantwortung, für die Umwelt und gegen die Wegwerfkultur zählt gleich – und diesen Grundgedanken fanden wir schlicht grandios, weil er punktgenau zu uns passt.
Deshalb haben Sie sich 2017 für eine Zertifizierung durch und mit «Green Globe» entschieden?
Richtig. Dabei ist uns wichtig, dass Nachhaltigkeit nicht nur ökologisch und sozial, sondern auch ökonomisch tragfähig ist. Denn nur, wenn nachhaltige Massnahmen wirtschaftlich sinnvoll integriert werden, können sie langfristig bestehen und echte Wirkung entfalten. In unseren Hotels spielt Nachhaltigkeit mittlerweile in nahezu allen Entscheidungsprozessen eine entscheidende Rolle – von der Auswahl regionaler Lieferanten über energieeffiziente Gebäudetechnik bis hin zu sozialen Initiativen von und für unsere Gäste und Mitarbeiter. Kleine und grosse Massnahmen, die die Unternehmensperformance noch signifikanter verbessern, weil das Thema Umwelt ein unverhandelbares Kernthema der Jetztzeit und Zukunft ist und für Mitarbeiter, Gäste und Kunden eine immer wichtigere Rolle spielt.
Legen die Gäste denn wirklich grossen Wert auf das, was wir Nachhaltigkeit nennen?
Ja, klar. Die Anzahl der Business- sowie Privatreisenden, die ihre Hotelauswahl danach treffen, die Welt nicht nur zu bereisen, sondern sie dabei zu bewahren, nimmt zu. Das bestätigen uns unsere Mitarbeitenden und das merken wir bei Direktbuchungen. Ausserdem ist bei immer mehr Firmen der CO2-Footprint mittlerweile zu einem festen Bestandteil des Reisemanagements geworden. Nachhaltigkeit ist für uns also nicht nur ein bewusst getroffenes Commitment, sondern auch eine grosse Chance, die Zukunft der Hotellerie aktiv mitzugestalten.
Haben Sie ein Beispiel aus der Praxis für ein zusätzliches Engagement bzw. Projekt in Bezug auf Nachhaltigkeit?
Auf Initiative von mehreren Mitarbeitern wurde 2023 kettenweit das sogenannte „Reinigungsverzicht“-Projekt eingeführt. Heisst: Für jede verzichtete Reinigung spendet Living Hotels vier Euro an eine gemeinnützige Organisation. Die Häuser können sich dabei eine eigene Initiative aussuchen. In Berlin – hier startete das Projekt als Pilot im Oktober 2022 – haben wir drei Häuser, die gemeinsam das Tierheim Berlin unterstützen. Seit Beginn der Idee konnte so eine grössere Summe gesammelt werden. Vor ein paar Wochen haben die Direktoren beider Häuser einen Scheck in Höhe von 51.468 Euro an das Tierheim übergeben.
Die Grenzen zwischen Wohnen, Arbeiten und Reisen verschwimmen immer mehr. Wie reagieren Sie mit Ihrem Konzept auf den Trend von Workation und digitalem Nomadentum?
Die Art, wie Menschen reisen, arbeiten und leben, verändert sich rasant. Unsere Hotels bieten bereits seit Jahren ein Konzept, das Wohnen und Arbeiten flexibel verbindet. Gerade für Workation-Gäste und digitale Nomaden schaffen wir Räume und Komfortzonen, die beides ermöglichen: produktives Arbeiten und entspanntes Wohnen. Dazu gehören Highspeed-WLAN, ergonomische Arbeitsbereiche in den Zimmern und Co-Working-Zonen in unseren Hotels. Gleichzeitig setzen wir auf wohnliche Atmosphäre und Services, die den Gästen ein Zuhause auf Zeit bieten – sei es durch voll ausgestattete Kitchenettes, flexible Aufenthaltsdauern oder Community-Angebote für den Austausch mit Gleichgesinnten.
Stichwort Community. Alle sprechen davon. Was verstehen Sie konkret darunter, wenn es um Hotels geht?
Der Community-Gedanke steht bei uns im Zentrum. So haben wir zum Beispiel in unserem Living Hotel in Frankfurt eine Eventserie eingeführt, die es lokalen und überregionalen Künstlern erlaubt, unseren sog. Livingroom als Bühne zu nutzen. Denn hier haben wir als erstes Haus der Gruppe die klassischen Bereiche Lobby, Empfang, Rezeption, Restaurant räumlich aufgelöst und das Herzstück des Hauses, den Livingroom gestaltet: eine Fläche von rund 300 m2 mit Designklassikern, Sofa-, Sessel- und Sitzgruppen, einer Bibliothek, Arbeitsplätzen, Webstationen und einer offenen Kücheninsel. Alles Elemente, die dem Gast keine Bewegungsabläufe vorgeben, sondern ihm die Freiheit geben, für sich zu entscheiden, wann er sich wo niederlassen, arbeiten, zoomen, lesen oder essen möchte. Und genau dort finden jeden Monat Live-Musik, Poetry-Slams und Improtheater statt.
Laden Sie zu solchen Events auch externe Personen ein?
Wir laden sowohl unsere Hausgäste, aber eben auch externe Leute ein. So finden sich Menschen, die sich unter anderen Umständen vermutlich nicht über den Weg gelaufen wären und es entstehen einfach grossartige Momente und Freundschaften, die wir als Living Hotels im Übrigen nicht selten lange begleiten dürfen. Für uns ist klar: Die Grenzen zwischen Leben, Arbeiten und Reisen werden immer mehr verschwimmen. Deshalb entwickeln wir unser Living-Konzept kontinuierlich weiter, um unseren Gästen die ideale Balance aus Produktivität und Erholung zu bieten und das Gefühl, gerne angekommen zu sein und gerne zu bleiben, noch authentischer erlebbar zu machen.
Als familiengeführtes Unternehmen mit langer Tradition: Welche Werte bestimmen Ihre Unternehmensphilosophie – und wie stellen Sie sicher, dass sich diese in jedem Ihrer Hotels widerspiegeln?
Das ist eine schöne Frage, weil sie eine Herzenssache von mir persönlich und der ganzen Unternehmensfamilie ist. Als wir vor Jahren das Thema Corporate Identity intern diskutierten, war unserem Inhaber Prof. Dr. Max Schlereth wichtig, das CI mit Identität und nicht mit schönen Slogans oder Bildern zu füllen. Es geht darum, wer wir im Kern sind. Bei diesem Prozess kamen eine Identität und ein Wertekompass heraus, die quer durch alle unsere Häuser gehen. Das dahinterstehende Idealbild hierfür ist im übertragenen Sinne eine Bühne, auf der Menschen – unsere Mitarbeiter zusammen mit unseren Gästen – interagieren. Das erzeugt eine Qualität von Herzlichkeit und Gastfreundschaft, die nicht nachahmbar ist. Dass diese Bühne, also die Hotels, schön sind und alles haben, was Gäste erwarten, das ist die Grundbedingung. Aber die wahre Qualität und Unverwechselbarkeit entsteht, wenn man nicht „Personal“, sondern Menschen beschäftigt, sie sieht und ihren Fähigkeiten entsprechend einsetzt, denn am Ende des Tages geht es doch immer um die Beziehung von Mensch zu Mensch. Ein Umfeld zu schaffen, in dem es spürbar menschelt, dass Gäste wie Mitarbeiter, Kunden oder Lieferanten echte, unverfälschte, wertvolle und lebendige Momente erfahren und als gute Erinnerungen im Rückreisegepäck bzw. auf dem Heimweg mitnehmen, das ist unser Markenkern. Das ist unsere Living Moments-Philosophie, die in jedem unserer Häuser verinnerlicht ist und gelebt wird.
Schöner Schlusssatz. Herzlichen Dank für das Interview, Lars Dünker. Und weiterhin viel Erfolg!
Bildlegende Hauptfoto: Living Hotel in Düsseldorf: De Medici Fürsten-Suite.
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