Premiere in der Schweiz: Erstmals findet in Bern (8. Juli) und Zürich (23.10.) der „Swiss Hotel Dialog 2025“ statt. Unter dem Patronat von Hotel Inside und den BWH-Hotels Central Europe diskutieren Hospitality-Experten über die Frage: Welches sind die Vor- und Nachteile, die Chancen und Risiken einer Kooperation zwischen Marken- und Individualhotellerie? Hier eine aktuelle Studie zum Thema von Horwath HTL.

White-Label-Betreiber spielen eine immer bedeutendere Rolle in der Hotellerie in der DACH-Region, so auch in der Schweiz. Doch was steckt hinter diesem Konzept, und welche Chancen und Herausforderungen ergeben sich daraus für die Branche? Wir beleuchten die wichtigsten Entwicklungen und deren Auswirkungen auf den Markt.

Was sind White-Label Betreiber?

White-Label-Betreiber sind spezialisierte Dienstleister, die Hotels im Auftrag von Investoren betreiben, ohne dabei eine eigene Marke in den Vordergrund zu stellen. Als Franchisenehmer globaler Hotelgruppen fungieren sie dabei als Bindeglied zwischen Immobilien-Eigentümern – häufig institutionelle Investoren – und den international agierenden Hotelketten wie Radisson, Wyndham, BWH-Hotels, Marriott, Accor oder IHG. Dabei übernehmen sie die operative Verantwortung für die Hotels und stellen sicher, dass interne Prozesse sowie Dienstleistungen den Markenstandards der jeweiligen Hotelkette entsprechen. Gleichzeitig gehen sie auf die Anforderungen der Investoren ein, indem sie langfristige Pachtverträge abschließen, die Stabilität und Planbarkeit bieten.

Welche Vorteile bieten White-Label-Betreiber?

Aus Sicht von Investoren ermöglicht diese Struktur, von der Expertise der globalen Hotelketten zu profitieren und gleichzeitig Zugang zu deren internationalen Reservierungs-, Verkaufs- und Kundenbindungs-Programmen zu erhalten, ohne selbst operativ tätig werden zu müssen. Darüber hinaus können sie weiterhin, die in der DACH-Region vorwiegend vorzufindenden Pachtverträge abschließen, was finanzielle Sicherheit und langfristige Stabilität gewährleistet. Doch auch weitere Faktoren tragen zur Popularität der White-Label-Betreiber bei. Durch die flexible Gestaltung der Vertragsvereinbarungen haben individuell geführte Hotels die Möglichkeit, ihre einzigartigen Merkmale zu erhalten und gleichzeitig die Mindestanforderungen der Marke einzuhalten.

Durch die Zentralisierung von Dienstleistungen wie Revenue Management, Verkaufsunterstützung und Reservierungssystemen können White-Label-Betreiber die Effizienz der einzelnen Hotels steigern. Dies führt zu Kosteneinsparungen und potenziell höheren Gewinnen für Hoteleigentümer.

Aus Sicht der Franchisegeber – der Hotelketten – bietet das Modell der White-Label-Betreiber die Möglichkeit, schnell in neue Märkte einzutreten. Sie können Management und Marke gegen Franchise-Gebühren an einen Betreiber übertragen, ohne selbst direkt in eine operative Struktur investieren zu müssen. Dadurch lassen sich mit sehr beschränktem Risiko neue Standorte erschließen und das Markenportfolio strategisch erweitern.

Betrachtet man den Markt als Ganzes, fördert die Dynamik, die durch die Vielzahl an White-Label-Betreibern entsteht, den Wettbewerb. Dies treibt Innovationen voran, erweitert die Vielfalt des Angebots und hebt die Qualitätsstandards, wovon letztendlich vor allem die Hotelgäste profitieren.

Welche Herausforderungen bringen die White-Label-Betreiber mit sich?

Die zunehmende Anzahl an White-Label-Betreibern auf dem Hotelmarkt bringt unterschiedliche Herausforderungen für den Markt als auch für die Hotelketten mit sich:

Insbesondere wenn wenige White-Label-Betreiber einen großen Anteil des Marktes beherrschen und demnach eine bessere Verhandlungsposition gegenüber der Hotelketten haben, besteht die Gefahr, dass die Hotelketten auf diese wenigen White-Label-Betreiber angewiesen sind und damit in Abhängigkeit dieser rutschen. Außerdem besteht das Risiko, dass White-Label-Betreiber mit zunehmender Erfahrung und dem Ausbau eigener Investorenbeziehungen, Franchiseverträge umgehen und eigene Hotelmarken etablieren. Dies könnte den Wettbewerbsdruck sowohl unter den White-Label-Betreibern als auch für die Franchisegeber erheblich verstärken.

Fallbeispiel: Novum Hospitality

Ein bekanntes Beispiel hierfür ist Novum Hospitality. Ursprünglich als White-Label-Betreiber tätig, baute das Unternehmen enge Beziehungen zu Investoren auf, die stark an einer Expansion interessiert waren. Im Jahr 2017 entschied sich Novum dann mit „the niu“ seine eigene Hotelmarke zu entwickeln. Dadurch konnte das Unternehmen seine Immobilien fortan eigenständig betreiben und die Abhängigkeit von Franchiseverträgen mit großen Hotelketten erheblich reduzieren. Im April 2024 ruderte Novum jedoch wieder zurück und gab schließlich eine Kooperation mit der InterContinental Hotels Group (IHG) bekannt, welche die Übernahme von mehr als 100 Hotels in den Bestand von IHG umfasst. Fortan werden diese Hotels als Co-Branding unter dem Namen „Holiday Inn – the niu“ weitergeführt. Auch wenn Novum damit von der globalen Reichweite und Bekanntheit von IHG profitiert, bedeutete dieser Zusammenschluss für das Unternehmen, dass sie von nun an wieder als Franchisenehmer einen (kleinen) Teil Ihrer Unabhängigkeit abgeben und sich erneut durch einen Franchisevertrag an die Markenstandards von IHG binden.

Fallbeispiel: HR-Group

Im Gegensatz zu Novum ist es der HR Group International mit ihrer dynamischen

Wachstumsstrategie der letzten Jahre gelungen, ihre Präsenz auf dem Hotelmarkt zu erweitern und weiter zu wachsen. Das Unternehmen ist in den vergangenen Jahren durch seine aggressive Expansionspolitik stark gewachsen. Diese begann im Dezember 2019 mit der Übernahme von 16 Mövenpick Hotels in Deutschland und in der Schweiz. Nur zwei Jahre später wurde die Übernahme weiterer 23 Hotels der österreichischen Vienna House Hotelgesellschaft in das Portfolio der HR-Group bekanntgeben, wobei die Marke Vienna House im selben Zug an Wyndham Hotels & Resorts verkauft wurde.
Dabei handelt es sich um ein klassisches „Sales & Lease back“-Geschäft, wobei nun die HR-Group einerseits die Häuser der einstigen Vienna House Hotelgesellschaft im Portfolio hat, andererseits diese unter einer Marke betrieben werden, die unter optimierten Bedingungen an eine Hotelkette verkauft wurde. Für die HR-Group als White-Label-Betreiber steht dabei weniger die Marke im Fokus als vielmehr die Pachtverträge selbst – vorausgesetzt, die Markenstandards und Franchisebedingungen entsprechen den Anforderungen des White-Label-Betreibers.

Im Jahr 2022 erweiterte die HR-Group ihr Portfolio durch die Übernahme der Success Group, die mehr als 20 Hotels in Deutschland sowie weitere Projekte in Deutschland,Österreich und Belgien umfasste. Zudem übernahm das Unternehmen dasManagement von 23 Hotels der Amedia Hotelgruppe. Die internationale Expansionwurde im Mai 2024 mit dem Erwerb von Anteilen an U Global vorangetrieben. Nureinen Monat später, im Juni 2024, folgte die Übernahme von 34 Hotels (darunter zweiEntwicklungsprojekte) der Centro Hotel Group, wodurch das Portfolio um mehr als 2.800 Zimmer erweitert wurde. Heute zählt die HR-Group zu den führenden Multi-Brand-Betreibern in Europa. Mit 167 Hotels, rund 30.000 Zimmern und 28 verschiedenen Marken ist sie der größte Multi-Brand-Operator auf dem europäischen Markt.

Was ist der Hintergrund dieser Expansion?

Wenn ein White-Label-Betreiber seine Expansion kontinuierlich vorantreibt, um schrittweise Marktanteile zu gewinnen und dadurch seinen Umsatz zu steigern, verbessert er zugleich seine Verhandlungsposition gegenüber den großen Hotelketten. Durch seine wachsende Marktpräsenz erlangt er nicht nur eine stärkere wirtschaftliche Durchsetzungskraft, sondern auch erheblichen Einfluss auf Investoren. Diese strategische Positionierung verschafft ihm einen entscheidenden Hebel in Verhandlungen.

„Eine solche Konsolidierung weniger großer White-Label-Betreiber ist aus Sicht der Hotelketten ein weniger wünschenswertes Szenario, da dies den Druck auf die Marken erhöht. Besonders wenn es sich dabei um einen White-Label-Betreiber handelt, der sich vor allem auf eine Marke konzentriert oder wenn sich verschiedene White-Label-Betreiber zu einem Verband zusammenschließen, wie das in Frankreich der Fall war bei zahlreichen Betreibern der Ibis Hotels“, so Michael Schnürle, Senior Consultant bei Horwath HTL DACH. Der Vorteil eines solchen Zusammenschlusses liegt darin, dass sich ein White-Label-Betreiber vollständig mit einer Marke identifizieren kann und seine Hotels konsequent auf die Zusammenarbeit mit dieser ausrichtet. Dies stellt sicher, dass die Markenidentität gewahrt bleibt und aus Sicht der Gäste keine Verwässerung des Markenerlebnisses erfolgt.

Wie wird sich der Hotelmarkt entwickeln?

Grundsätzlich wird erwartet, dass der Anteil der Markenhotels in der DACH-Region weiter zunehmen wird, was zusätzliche Wachstumschancen für White-Label-Betreiber bietet, dennoch stehen auch White-Label-Betreiber wie Novum oder die RIMC Hotels & Resorts vor der Herausforderung, ihr international gewachsenes Portfolio in der Zeit nach der Pandemie nachhaltig zu stabilisieren und strategisch weiterzuentwickeln.

Im Gegensatz zu Novum, die sich wie oben beschrieben auf eine Kooperation mit IHG gestützt haben, setzte RIMC Hotels & Resorts auf eine Anpassung Ihres Portfolios. Das Unternehmen wurde 1990 gegründet und hat sich seitdem als international tätiges Hotelmanagement-Unternehmen etabliert und konnte bis heute über 200 Hotelprojekte weltweit realisieren. Im Laufe der Jahre hat sich das Unternehmen als White-Label-Betreiber positioniert und arbeitet mit Marken wie Marriott, Radisson und Hilton zusammen. RIMC forcierte eine kontinuierliche Expansionsstrategie, nach der Covid-19-Pandemie folgte jedoch ein rufschädigender Gesellschafterstreit, der mit der Entlassung einiger Mitarbeitenden, der Insolvenz einer Tochtergesellschaft sowie einer Bereinigung des Portfolios einherging. Aktuell betreibt das Unternehmen über 30 Hotels.

Neben den „Big Playern“ unter den White-Label-Betreibern wie die HR International Group, Novum Hospitality oder lange Zeit auch die RIMC Hotels & Resorts gibt es eine Vielzahl an kleinen White-Label-Betreibern. Diese betreiben oft nicht nur Markenhotels, sondern auch kleinere, unabhängige Hotels und haben meist einen Bezug zur Region. Aus Sicht der Hotelketten bieten diese lokalen, kleineren White-Label-Betreiber auf Grund der Zerstreuung ein weitaus geringeres Risiko, sich auf Grund ihrer Machtposition selbstständig und damit zur Konkurrenz der Ketten selbst zu machen.

Welche Auswirkungen bringt diese Entwicklung mit sich?

Doch welche Auswirkungen hat die wachsende Zahl an White-Label-Betreibern – ob große oder kleine – auf den Markt insgesamt und insbesondere auf kleinere, individuell geführte Hotels?

Durch diversifizierte Angebote und die Integration starker Marken in ihren Portfolios beeinflussen die White-Label Betreiber die regionalen Tourismusmärkte stark und schaffen gerade für traditionelle und familiengeführte Hotels einen intensiven Konkurrenzdruck. Zudem können White-Label-Betreiber Skalenerträge nutzen, die sie noch wettbewerbsfähiger gegenüber privaten Hotels machen. Um damit konkurrieren zu können, müssen Privathotels ihre Dienstleistungen proaktiv verbessern, sich durch einzigartige Angebote differenzieren und sich kontinuierlich an die sich ändernden Bedürfnisse der Gäste anpassen.

Die Präsenz von White-Label-Betreibern im Markt erhöht zudem die Standards in der Hotellerie und bietet immer neue und bessere Gästeerlebnisse. Desweitern können die starken Markenportfolios der White-Label-Betreiber die Wahrnehmung und Präferenzen der Reisenden beeinflussen, da Gäste zunehmend auf bekannte und angesehene Marken bei ihrer Unterkunftswahl achten. Um effektiv zu konkurrieren, müssen traditionelle Hotels ihre eigenen Marken strategisch positionieren, Gästebindung aufbauen und unvergessliche Erlebnisse schaffen, die sie von den gebrandeten Angeboten der White-Label-Betreiber abheben.

FAZIT: Wachsender Einfluss und neue Herausforderungen in der Hotelbranche

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Bedeutung von White-Label-Betreibern auf dem deutschsprachigen Hotelmarkt weiter wachsen wird – sei dahingestellt, ob nun wenige große oder viele kleine White-Label-Betreiber den Markt letztendlich dominieren werden. Letzteres wäre aus Sicht der Marken jedoch die wohl zu favorisierende Option. So gilt dennoch, dass das Modell der White-Label-Betreiber die Vorteile langfristiger Pachtverträge, die in der DACH-Region stark bevorzugt werden, mit den Ressourcen und Netzwerken großer Hotelketten verbindet. Gleichzeitig bringt die zunehmende Verbreitung von White-Label-Betreibern einen verschärften Wettbewerb mit sich und stellt insbesondere kleinere, unabhängige Hotels vor große Herausforderungen, sich am Markt zu behaupten. Grundsätzlich treibt jedoch dieser Konkurrenzdruck die Branche an, kontinuierlich in Qualität, Service und innovative Konzepte zu investieren, um sich erfolgreich zu differenzieren und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. In diesem Spannungsfeld agieren White-Label-Betreiber als Vermittler, die nicht nur Investoren und Hotelketten zusammenbringen, sondern auch die Wettbewerbsdynamik beleben. Ihre Rolle ist entscheidend dafür, die Hotellerie zukunftsfähig und vielfältig zu gestalten, indem sie sowohl die Ansprüche der Gäste als auch die wirtschaftlichen Interessen aller Beteiligten miteinander in Einklang bringen.

Swiss Hotel Dialog 2025: Chancen und Risiken der Markenhotellerie

Erstmals findet in Bern und Zürich der „Swiss Hotel Dialog 2025“ statt (8. Juli und 23. Oktober). Unter dem Patronat von Hotel Inside und den BWH-Hotels Central Europe diskutieren Hospitality-Experten über aktuelle Hoteltrends, Markenhotellerie und die Frage: Welches sind die Vorteile und Chancen einer Kooperation zwischen Marken- und Individualhotellerie?

Swiss Hotel Dialog 2025 in Bern

Dienstag, 8. Juli 2025 von 18:30 bis 22:00 Uhr. Best Western Hotel Bern, Zeughausgasse 9, 3000 Bern. Die Veranstaltung wird von BWH Hotels Central Europe in Partnerschaft mit Hotel Inside organisiert.

Programm

18.30 Uhr Begrüssung & Networking mit Apéro
19.00 Uhr Vortrag mit Alexander Birk
19.35 Uhr Panel Diskussion mit Hans R. Amrein und Gästen
20.10 Uhr Q & A, Austausch
20.15 Uhr Networking mit Snacks & Drinks, Ende ca. 22.00 Uhr

Panel Diskussion: Markenhotellerie vs. Individualhotellerie

Hans R. Amrein und seine Gäste erörtern, welche Chancen eine Partnerschaft zwischen individuellen Hotels und Markenhotellerie bietet, und wie beide voneinander lernen können. Lassen Sie sich von erfolgreichen jungen Hoteliers inspirieren, die ihre Betriebe weiterführen und dabei die Balance zwischen Tradition und Innovation wahren. Entdecken Sie, wie Partner aus der Markenhotellerie bei der Nachfolgeregelung unterstützen können und welche Strategien Ihnen helfen, Ihren unternehmerischen Erfolg nachhaltig zu stärken. Diese Diskussion wird Sie zum Nachdenken anregen und neue Perspektiven eröffnen.

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