Der Hotel-Immobilienmarkt in Deutschland und Österreich zeigt sich operativ robust, doch hinter der Stabilität hat ein deutlicher Selektionsprozess begonnen: Investoren, Banken und alternative Kapitalgeber schauen genauer auf Cashflows, Betreiber- und Sponsorenqualität, Mikrolage und belastbare Businesspläne. Zugleich verschieben Revitalisierung, Private Debt, digitale Prozesse und ein lebenszyklusorientiertes Asset Management die Prioritäten der Branche.

Der Hotelimmobilienmarkt bleibt trotz eines anspruchsvollen makroökonomischen Umfelds stabil. Diese Stabilität ist jedoch nicht mit Entspannung zu verwechseln. Belastbare Cashflows, die Qualität von Betreibern und Sponsoren sowie professionelles Asset Management gewinnen für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen weiter an Gewicht. Vier Linien ziehen sich durch die aktuelle Markteinschätzung: Asset Management und Digitalisierung sollen die Profitabilität langfristig absichern; Projektentwicklungen verlagern sich stärker auf Revitalisierung, Bestandstransformation, Toplagen und Mixed-Use-Konzepte; und alternative Finanzierungsformen wie Private Debt werden wichtiger.

Zu diesem Ergebnis kommen die Teilnehmer des aktuellen mrp hotels quarterly. Im Rahmen des Webinars diskutierten Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, Norman Schaaf, Chief Development Officer bei CELLS, Peter Anthuber, Vorstand und Chief Investment Officer bei CAERUS Debt Investments, sowie Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, die Entwicklungen am Hotelimmobilienmarkt und deren Auswirkungen auf Entwicklung, Finanzierung und Betrieb von Hotelimmobilien.

Geopolitik gibt den Takt für Inflation und Zinsen vor

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben nach Einschätzung von Matthias Reith von geopolitischen Entwicklungen und deren Folgen für die Energiepreise geprägt. Damit verlagert sich ein wesentlicher Teil der makroökonomischen Unsicherheit außerhalb der klassischen geldpolitischen Steuerung: Energiepreise wirken auf die Inflation und beeinflussen damit zugleich die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank.

„Die Unsicherheit bleibt derzeit der entscheidende Faktor. Die Entwicklung von Inflation und Zinsen wird weniger in Frankfurt als vielmehr durch die geopolitische Lage bestimmt“, sagt Reith.

Für die zweite Jahreshälfte erwartet der Ökonom dennoch eine moderate konjunkturelle Erholung. Steigende Energiepreise und eine zurückhaltende Konsumstimmung belasten die Wirtschaft, der Tourismus dürfte sich im Vergleich dazu aber weiterhin robust entwickeln. Der Hintergrund: Viele Haushalte sparen beim allgemeinen Konsum, nicht jedoch zwangsläufig bei Reisen. Für die Hotellerie entsteht damit ein ambivalentes Umfeld – die Nachfrage kann tragen, während die Kosten- und Finanzierungsseite angespannt bleibt.

Tourismus bleibt robust – regional aber ungleich

Im ersten Halbjahr 2026 verlief die operative Entwicklung der Hotelbetriebe positiv. In Deutschland stieg die Zahl der Übernachtungen von Januar bis Mai gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Prozent, in Österreich um 2,4 Prozent. In beiden Märkten wurde das Wachstum maßgeblich von einem starken Mai getragen. Die Zahlen stützen das Bild eines stabilen Marktes, zeigen aber zugleich, wie wichtig die regionale und zeitliche Differenzierung geworden ist.

In Österreich kamen positive Impulse vor allem aus Wien und Kärnten. Hinzu trat eine wieder anziehende internationale Nachfrage, insbesondere aus den USA. In Deutschland fiel das Bild heterogener aus: Nordrhein-Westfalen verzeichnete ein deutliches Übernachtungsplus, und auch die Messestandorte Düsseldorf und Köln trugen zum Wachstum bei. Berlin und München blieben dagegen hinter dem Vorjahresniveau zurück.

Der Transaktionsmarkt trennt stärker zwischen guten und schwierigen Fällen

Die operative Stabilität übersetzt sich nicht automatisch in einen breiten Transaktions- und Vermietungsmarkt. Nach Einschätzung von Martin Schaffer nimmt die Heterogenität zu. Kapital und Abschlussbereitschaft sind vorhanden, doch die Prüfung wird strenger und mehrdimensionaler.

„Abschlüsse sind möglich. Sie kommen heute allerdings nur zustande, wenn Standort, Betreiber, Sponsorenqualität, Businessplan und Finanzierung gleichermaßen überzeugen“, so Schaffer.

Zusätzlichen Handlungsdruck erzeugen nach Angaben von mrp hotels die Folgen der Revo-Insolvenz. Betreiberwechsel, Nachverhandlungen bestehender Pachtverträge und die Suche nach neuen Betreibern beschäftigen Eigentümer und Investoren weiterhin. Für Schaffer machen zahlreiche Projekte sichtbar, dass Vertragscontrolling, die Bildung von FF&E-Reserven und aktives Asset Management vielerorts nicht konsequent umgesetzt wurden. Viele Eigentümer müssten ihre Asset-Management-Aufgaben daher entschiedener wahrnehmen.

Vom Neubau zur Transformation

Auch auf der Entwicklungsseite hat sich der Schwerpunkt verschoben. Norman Schaaf zufolge haben sich die Rahmenbedingungen in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Neue Hotels entstehen heute vor allem dort, wo bestehende Immobilien revitalisiert oder innerhalb gemischt genutzter Quartiere neu positioniert werden können. Der Bestand wird damit nicht zur Notlösung, sondern zum zentralen Entwicklungsfeld.

„Gerade in innerstädtischen Lagen prüfen wir heute deutlich häufiger, ob sich bestehende Büro- oder Handelsimmobilien für eine Hotelnutzung oder Mixed-Use-Konzepte eignen“, sagt Schaaf.

Hotels können verschiedene Nutzungen innerhalb eines Quartiers sinnvoll ergänzen und zugleich dessen Finanzierung unterstützen. Insbesondere in guten Innenstadtlagen beobachtet CELLS weiterhin eine hohe Nachfrage nach Hotelnutzungen. Die Attraktivität eines Projekts hängt jedoch zunehmend von der Mikrolage ab: In Toplagen lassen sich Hotels weiterhin gut entwickeln, während die Umsetzung an weniger attraktiven Standorten deutlich anspruchsvoller wird.

Kapital bleibt verfügbar – die Struktur entscheidet

Die Finanzierung von Hotelimmobilien ist nach Einschätzung der Diskussionsteilnehmer grundsätzlich möglich. Banken und alternative Finanzierer prüfen Vorhaben jedoch wesentlich differenzierter als noch vor einigen Jahren. Neben Standort und Betreiberqualität zählen die Finanzierungsstruktur und die Plausibilität des Businessplans immer stärker. Das verschiebt die Frage von der grundsätzlichen Kapitalverfügbarkeit zur Qualität des konkreten Risikoprofils.

Peter Anthuber beobachtet, dass sich klassische Bankfinanzierungen und Private-Debt-Lösungen zunehmend ergänzen. Banken engagieren sich vor allem bei etablierten Bestandsobjekten mit langfristigen Betreiberverträgen. Alternative Finanzierungsformen kommen dagegen besonders bei komplexeren Projektentwicklungen, Revitalisierungen oder höheren Finanzierungsquoten zum Einsatz.

„Kapital ist grundsätzlich vorhanden – sowohl bei Banken als auch bei Debt Funds. Entscheidend ist heute, dass Standort, Betreiber, Businessplan und Finanzierungsstruktur überzeugen“, sagt Anthuber.

Attraktive Finanzierungsmöglichkeiten sieht der Experte derzeit insbesondere für Refurbishments und Bestandstransformationen. Klassische Hotelneubauten ohne Betreibervertrag oder belastbare Vorvermietung bleiben hingegen schwierig. Private Debt gewinnt als Ergänzung zur Bankfinanzierung vor allem dort an Bedeutung, wo höhere Flexibilität oder schnellere Entscheidungen gefragt sind.

Stabile Nachfrage, schwindende Margen

Wie stark sich die operative Robustheit von der Ertragslage entkoppeln kann, zeigt die Auswertung des von mrp hotels betreuten Asset-Management-Portfolios mit rund 20 Hotels in der DACH-Region. Für das erste Halbjahr 2026 ergibt sich ein gemischtes Bild: Die Nachfrage blieb stabil, die Auslastung legte leicht zu, die Entwicklung der Durchschnittsraten blieb jedoch verhalten.

Steigende Personal-, Energie- und Wareneinsatzkosten ließen sich dadurch nicht vollständig kompensieren und belasteten die Profitabilität. Hinzu kamen anhaltend kürzere Buchungsfenster, die die Preissteuerung erschwerten und die Planungssicherheit verringerten. Der Befund ist damit doppeldeutig: Die Hotels füllen ihre Zimmer, doch die wirtschaftliche Qualität des Umsatzes gerät stärker unter Druck.

„Die Nachfrage bleibt stabil, gleichzeitig steigt der Druck auf die Profitabilität. Da sich höhere Kosten nur begrenzt über die Zimmerrate ausgleichen lassen, gewinnen aktives Revenue Management, konsequente Kostensteuerung und digitale Prozesse weiter an Bedeutung“, sagt Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels.

Digitalisierung wirkt nur im Prozess

Digitale Anwendungen und künstliche Intelligenz gewinnen deshalb für viele Betreiber an Bedeutung. Ihr wirtschaftlicher Nutzen entsteht nach der Analyse jedoch nicht allein durch den Einsatz neuer Technologien, sondern erst durch deren konsequente Integration in Prozesse und Betriebsabläufe. Die Technologiefrage wird damit zu einer Organisationsfrage: Entscheidend ist, ob ein Betrieb digitale Werkzeuge tatsächlich in Revenue Management, Kostensteuerung, Planung und Servicegestaltung verankert.

Individualhotels sind dabei aufgrund kürzerer Entscheidungswege häufig schneller als große Hotelketten. Parallel rückt die strategische Weiterentwicklung des Hotelprodukts stärker in den Fokus. Betreiber prüfen zunehmend, an welchen Kontaktpunkten persönlicher Service einen echten Mehrwert schafft und welche Abläufe künftig digital unterstützt oder automatisiert werden können.

Der Lebenszyklus wird zum Prüfstein

Für die kommenden Monate erwarten die Diskussionsteilnehmer, dass Betreiberqualität, belastbare Cashflows und professionelles Asset Management den Hotelimmobilienmarkt weiter prägen. Revitalisierung, Bestandstransformation und alternative Finanzierungsformen dürften zusätzlich an Bedeutung gewinnen. Für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler rückt damit die wirtschaftliche Qualität eines Projekts stärker in den Mittelpunkt als kurzfristige Wachstumsannahmen.

Das zentrale Kriterium ist zunehmend die Fähigkeit, eine Hotelimmobilie über alle Phasen hinweg aktiv zu steuern: von Standort und Betreiberwahl über Finanzierung und Vertragsgestaltung bis zur laufenden Performanceoptimierung. Die Marktauslese findet damit nicht nur beim Ankauf oder bei der Kreditentscheidung statt, sondern über den gesamten Lebenszyklus.

„Die Herausforderungen werden nicht kleiner. Umso wichtiger ist es, Hotels entlang ihres gesamten Lebenszyklus aktiv zu begleiten – von der Betreiberwahl über die Finanzierung bis hin zum laufenden Asset Management. Dort entscheidet sich künftig noch stärker, wie erfolgreich sich eine Hotelimmobilie entwickelt“, sagt Martin Schaffer abschließend.

Aufzeichnung des Online-Panels: https://www.linkedin.com/events/7479795982445064192?viewAsMember=true

mrp hotels quarterly-Präsentation: https://mrp-hotels.com/wp-content/uploads/2026/07/mrp-hotels-quarterly-Juli-2026.pdf

zur Übersicht

---