Jahrelang galten Hotelimmobilien als volatil, betreiberabhängig und im institutionellen Vergleich schwer kalkulierbar. Spätestens die Pandemie schien viele Vorurteile bestätigt zu haben. Doch nun deutet vieles auf eine Renaissance der Assetklasse hin. Die aktuelle Juni-Trendumfrage von mrp hotels unter 42 Branchenvertretern zeigt: Hotels haben sich vom problembehafteten Spezialsegment zu einem strategischen Portfolio-Baustein entwickelt. Ein kommentierender Hotel Inside-Report auf Basis der aktuellen mrp-hotels-Trendumfrage (Juni 2026).
Besonders auffällig ist die neue Differenzierung des Marktes. Gefragt sind längst nicht mehr beliebige Häuser in beliebigen Lagen, sondern klar positionierte Konzepte, starke Betreiber und Destinationen mit belastbarer Nachfrage. Der Markt wird professioneller, aber gleichzeitig auch selektiver.
Kurzfassung
Die aktuelle Trendumfrage von mrp hotels unter 42 Marktteilnehmern zeigt, dass Hotelimmobilien trotz hoher Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten weiterhin als attraktive Assetklasse gelten.
69 Prozent der Befragten messen Hotelinvestments derzeit eine hohe oder sehr hohe Bedeutung bei, während mehr als 90 Prozent Hotels im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten als mindestens gleichwertig oder attraktiver einstufen.
Besonders hohe Investmentdynamik erwarten die Teilnehmer in Spanien, gefolgt von Deutschland, Italien und Skandinavien.
Im Fokus stehen weiterhin urbane Top-Lagen und Metropolen, gleichzeitig gewinnen Ferienregionen und Resorts wieder deutlich an Bedeutung. Als größte Herausforderungen gelten das Zins- und Finanzierungsumfeld sowie steigende Baukosten.
Die Studie zeigt zudem eine zunehmende Professionalisierung des Hotelinvestmentmarktes. Gefragt sind vor allem spezialisierte Betreiberkonzepte, starke Marken und klar positionierte Produkte.
Besonders hohe Wachstumspotenziale sehen die Befragten bei Budget-Hotels und Serviced Apartments.
Hotels sind zurück – aber unter neuen Vorzeichen
Die Ergebnisse der Trendumfrage lesen sich wie eine stille Rehabilitierung der Hotellerie als Investmentprodukt. 69 Prozent der befragten Marktteilnehmer messen Hotelinvestments inzwischen eine hohe oder sehr hohe Bedeutung bei. Noch bemerkenswerter ist allerdings der Blick in die Zukunft: Rund 45 Prozent erwarten steigende Hotelanteile in institutionellen Portfolios innerhalb der kommenden drei Jahre. Nur eine Minderheit rechnet mit einem Rückgang. Das ist ein deutlicher Stimmungswechsel gegenüber den Jahren unmittelbar nach Corona, als viele Investoren Hotels vor allem mit Unsicherheit, Cashflow-Risiken und Betreiberproblemen verbanden.
Die neue Attraktivität der Assetklasse hat mehrere Gründe. Einerseits hat sich die touristische Nachfrage in Europa schneller und robuster erholt als erwartet. Andererseits erleben Investoren gerade bei klassischen Büroimmobilien eine fundamentale Verunsicherung. Homeoffice, sinkende Flächennachfrage und hohe Transformationskosten haben das Vertrauen in Büros als vermeintlich sichere Anlage erschüttert. Hotels profitieren davon indirekt. Sie gelten heute vielfach als dynamischer, flexibler und marktnäher.
Die mrp-Umfrage zeigt zudem, dass über 90 Prozent der Teilnehmer Hotels im Vergleich zu anderen Assetklassen als mindestens gleichwertig oder sogar attraktiver einstufen. Besonders bemerkenswert: Hotels liegen inzwischen deutlich vor Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Das wäre vor wenigen Jahren noch kaum vorstellbar gewesen. Die Assetklasse hat sich endgültig aus der Nische herausbewegt.
Der eigentliche Gewinner heißt Spanien
Besonders interessant ist der regionale Blick der Studie. Spanien wird von 55 Prozent der Befragten als jener Markt gesehen, der in den kommenden zwei Jahren die höchste Investmentdynamik entwickeln wird. Deutschland folgt mit deutlichem Abstand auf Platz zwei, dahinter Italien und Skandinavien. Das zeigt sehr klar, wohin institutionelles Kapital aktuell blickt: in Märkte mit starker touristischer Nachfrage, hoher internationaler Sichtbarkeit und vergleichsweise stabilen Wachstumsperspektiven.
Spanien profitiert dabei gleich mehrfach. Das Land verfügt über eine außergewöhnlich breite touristische Basis, starke Leisure-Destinationen, einen enormen internationalen Gästemix und gleichzeitig über zahlreiche urbane Märkte mit hohem Business- und Bleisure-Anteil. Für viele Investoren wirkt Spanien inzwischen wie eine Art europäischer Sicherheitsanker innerhalb des Tourismus. Deutschland hingegen bleibt trotz wirtschaftlicher Schwäche relevant, vor allem aufgrund seiner Größe, Liquidität und institutionellen Marktstrukturen.
Erstaunlich ist außerdem die Rückkehr der Ferienhotellerie in die Investmentdebatte. 43 Prozent der Befragten sehen Ferienregionen und Resorts wieder als besonders attraktiv an. Das wäre vor der Pandemie keineswegs selbstverständlich gewesen. Die massive Nachfrage nach hochwertigen Leisure-Angeboten, verbunden mit steigenden Durchschnittsraten in vielen Resort-Destinationen, hat das Segment neu positioniert.
Metropolen dominieren, doch Standardprodukte verlieren an Strahlkraft
Die Studie bestätigt gleichzeitig einen langfristigen Trend: Investoren suchen Sicherheit in urbanen Top-Lagen. Mehr als 83 Prozent der Teilnehmer nennen Metropolen und urbane A-Lagen als bevorzugte Investmentziele. Das ist wenig überraschend, denn internationale Städte bieten Sichtbarkeit, Nachfragebreite und Liquidität. Gerade in unsicheren Marktphasen bevorzugt institutionelles Kapital Standorte, die auch bei Konjunkturschwankungen funktionieren.
Doch hinter dieser scheinbar klassischen Aussage steckt eine viel tiefere Marktveränderung. Gefragt sind heute nicht mehr einfach Hotels in guten Lagen, sondern Konzepte mit klarer Positionierung. Die Zeiten standardisierter Vollsortiment-Hotels ohne Profil gehen zunehmend zu Ende. Die Branche entwickelt sich laut mrp hotels zu einem spezialisierten Betreiber- und Konzeptmarkt. Das bedeutet: Betreiberqualität, Markenstärke, Effizienz und Zielgruppenverständnis werden zu zentralen Werttreibern.
Besonders stark sehen die Befragten deshalb Budget-Hotels und Serviced Apartments. Beide Segmente erreichen in der Umfrage Spitzenwerte beim erwarteten Wachstumspotenzial. Das ist kein Zufall. Budget-Produkte profitieren vom steigenden Preisbewusstsein vieler Reisender, während Serviced Apartments den Trend zu längeren Aufenthalten, flexiblem Arbeiten und hybriden Reiseformen bedienen. Vor allem institutionelle Investoren schätzen zudem die oftmals stabileren Betriebskostenstrukturen dieser Konzepte.
Die große Belastungsprobe heißt Finanzierung
Bei aller positiven Grundstimmung macht die Studie aber auch deutlich, wo die größten Risiken liegen. 83 Prozent der Teilnehmer sehen das aktuelle Zins- und Finanzierungsumfeld als wichtigste Belastung des Marktes. Das ist die eigentliche Schlüsselaussage der gesamten Untersuchung. Denn die Nachfrage nach Hotels ist zwar vorhanden, doch Finanzierungskosten und Eigenkapitalanforderungen bremsen viele Transaktionen aus.
Zusätzlich belasten steigende Baukosten den Markt massiv. Gerade Projektentwicklungen kämpfen europaweit mit Kalkulationsproblemen, Verzögerungen und sinkenden Margen. Viele Deals scheitern heute nicht an mangelndem Interesse, sondern an der Frage, ob sich Projekte unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen überhaupt noch wirtschaftlich darstellen lassen.
Interessant ist dabei, welche Faktoren derzeit vergleichsweise wenig Bedeutung haben. Regulatorische Vorgaben und ESG-Anforderungen werden von den Befragten deutlich niedriger priorisiert als Finanzierung, Nachfrage oder Betreiberqualität. Das bedeutet allerdings nicht, dass Nachhaltigkeit unwichtig geworden wäre. Vielmehr zeigt sich, dass die Branche aktuell stärker von kurzfristigen ökonomischen Zwängen geprägt wird als von regulatorischen Zukunftsdebatten.
Die Branche wird professioneller – und selektiver
Die vielleicht wichtigste Erkenntnis der Studie liegt in ihrer Gesamtaussage: Der europäische Hotelinvestmentmarkt professionalisiert sich mit hoher Geschwindigkeit. Hotels werden heute nicht mehr als pauschale Assetklasse bewertet, sondern immer stärker anhand ihrer operativen Qualität analysiert. Investoren achten genauer auf Betreiberperformance, Markenstärke, Vertragsmodelle, Zielgruppenstruktur und Flexibilität der Nutzung.
Das verändert auch die Anforderungen an Eigentümer und Betreiber. Wer künftig Kapital anziehen will, muss mehr liefern als nur eine gute Lage. Gefragt sind nachvollziehbare Konzepte, belastbare Betriebsmodelle und eine klare Positionierung im Markt. Genau deshalb spricht mrp hotels von einer Entwicklung weg vom klassischen Standardprodukt hin zu spezialisierten Konzepten.
Die Branche steht damit an einem interessanten Punkt. Hotels sind wieder gefragt – allerdings nicht mehr als austauschbare Immobilienhülle, sondern als hochgradig operative Investments. Das macht die Assetklasse anspruchsvoller, aber gleichzeitig auch chancenreicher. Für professionelle Investoren könnte genau darin der größte Reiz liegen.
Fazit: Tiefgreifender Strukturwandel in Europas Hotelinvestmentmarkt
Die mrp-hotels-Studie liefert mehr als nur ein aktuelles Stimmungsbild. Sie zeigt einen tiefgreifenden Strukturwandel innerhalb des europäischen Hotelinvestmentmarktes. Hotels haben sich als resiliente Assetklasse etabliert, profitieren von der Schwäche anderer Immobiliensegmente und gewinnen strategisch an Bedeutung. Gleichzeitig steigt aber auch die Komplexität des Marktes. Wer künftig erfolgreich investieren will, braucht operative Expertise, Marktverständnis und ein Gespür für die richtigen Konzepte.
Der Boom der vergangenen Jahre wird sich deshalb nicht einfach wiederholen. Die Gewinner der nächsten Marktphase werden jene Investoren sein, die Betreiberqualität, Nachfrageprofile und Standortstrategien präzise analysieren können. Die Zeit der einfachen Hotelinvestments scheint vorbei – die Zeit der intelligenten Hotelinvestments beginnt gerade erst.
PDF Trendumfrage von mrp hotels
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