Die Parteien SVP und SP wollen die Lex Koller weitgehend auf den Stand von 1985 zurückdrehen. Das klingt nach Heimatschutz und Kampf gegen hohe Immobilienpreise. Für den Tourismus wäre die pauschale Verschärfung jedoch ein gefährlicher Rückschritt: Sie würde ausländisches Kapital aus Hotelimmobilien und touristischen Projekten drängen, bewirtschaftete Ferienmodelle schwächen und Investitionen gerade in den Bergregionen verteuern. Wer kalte Betten bekämpfen will, darf nicht gleichzeitig warme Betten verhindern. Ein Kommentar von Hans R. Amrein.
Eine Lex gegen den «Ausverkauf», und eine Rückkehr in die Vergangenheit
Die Lex Koller heisst offiziell Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Beschlossen wurde sie 1983, in Kraft trat sie 1985 als «Lex Friedrich». Ihren heutigen Namen erhielt sie nach der Revision von 1997 unter Bundesrat Arnold Koller. Der Zweck ist bis heute klar: Der Erwerb von Schweizer Boden und Wohnimmobilien durch Personen im Ausland soll begrenzt werden. Doch die Schweiz hat das Gesetz über die Jahrzehnte bewusst differenziert. Seit 1997 können Personen im Ausland sogenannte Betriebsstätte-Grundstücke – dazu gehören auch Hotels und andere Geschäftsliegenschaften – grundsätzlich bewilligungsfrei erwerben, auch als Kapitalanlage. 2005 folgte die Öffnung für bestimmte Beteiligungen an börsenkotierten Immobiliengesellschaften. Wohnliegenschaften für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz sind dagegen schon heute stark beschränkt; Ferienwohnungen und Einheiten in Apparthotels unterliegen Bewilligungen und kantonalen Kontingenten.
Nun will die Wirtschaftskommission des Nationalrats diese Entwicklung weitgehend zurückdrehen. Am 18. August empfahl sie mit 14 zu 8 Stimmen bei einer Enthaltung die Hauptforderung der Motion von SVP-Fraktionschef Thomas Aeschi zur Annahme. Für Hauptwohnungen, Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien soll das Recht wieder am Stand der «Lex Friedrich» von 1985 ausgerichtet werden. Politisch bemerkenswert ist die Allianz: SVP und SP verfolgen unterschiedliche Motive, kommen aber beim Ruf nach einer schärferen Lex Koller zusammen. Die SVP argumentiert mit steigenden Boden- und Immobilienpreisen, die SP mit dem «Ausverkauf» von Schweizer Boden an renditeorientiertes Auslandskapital.
Ein reales Wohnproblem, aber das falsche Instrument
Ja, die Wohnungsnot in vielen Schweizer Regionen ist real. Ja, in einzelnen Tourismusorten sind Zweitwohnungen und «kalte Betten» ein Problem. Und ja, es ist legitim, spekulative Entwicklungen zu begrenzen. Aber daraus folgt nicht, dass man Hotelimmobilien, bewirtschaftete Apartments, Ferienwohnungen, Immobilienfonds und Geschäftsliegenschaften pauschal unter einen strengeren Ausländererwerb stellen sollte. Hier beginnt der politische Kurzschluss: Eine Hotelimmobilie wird nicht zu einer bezahlbaren Mietwohnung, nur weil ein ausländischer Investor sie nicht mehr kaufen darf. Ein blockierter Resort-Ausbau schafft keine einzige Personalwohnung! Und ein Verbot internationaler Kapitalgeber senkt nicht automatisch die Miete einer Familie in Zürich, Bern oder Lausanne.
Dass diese Verschärfung wohnungspolitisch kaum zielgenau ist, sagt nicht nur die Immobilienwirtschaft. Der Schweizer Tourismus-Verband lehnt die aktuelle Revisionsrichtung ausdrücklich ab: Sie erschwere Investitionen in touristische Infrastruktur, beeinträchtige die Finanzierung neuer Projekte und schaffe zusätzliche regulatorische Unsicherheit, ohne dass ein entsprechender Nutzen für den Wohnungsmarkt nachgewiesen sei. Der Schweizerische Gemeindeverband verweist ebenfalls auf die Regulierungsfolgeabschätzung des Bundes und warnt, dass die vorgeschlagenen Massnahmen die Wohnungsprobleme nicht massgeblich lindern dürften.
Hotels brauchen Kapital – keine neue Mauer um die Schweiz
Für die Hotellerie wäre eine Rückkehr zur Logik von 1985 besonders heikel. Hotels sind kapitalintensive Immobilien. Neubauten, Totalsanierungen, energetische Erneuerungen, Spa-Anlagen, zusätzliche Zimmer, Restaurants oder Mitarbeitenden-Häuser kosten schnell zweistellige oder dreistellige Millionenbeträge. Vor allem in alpinen Destinationen sind die Renditen langfristig, saisonabhängig und risikoreicher als bei klassischen Wohnliegenschaften. Deshalb ist die Branche auf einen breiten Kreis von Investoren angewiesen – Schweizer ebenso wie internationale.
Wird der Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken für ausländische Investoren wieder bewilligungspflichtig oder faktisch auf Eigennutzung beschränkt, schrumpft der Käufer- und Kapitalmarkt. Das hat konkrete Folgen: Finanzierungen werden schwieriger und tendenziell teurer, Hotelverkäufe und Nachfolgelösungen komplizierter, Projektentwicklungen langsamer. Eigentümer, die eine Liegenschaft an einen Betreiber vermieten oder ein professionelles Sale-and-Lease-Modell nutzen wollen, verlieren potenzielle Partner. Und wenn die Zahl möglicher Käufer sinkt, geraten auch Bewertungen und Belehnungsgrundlagen unter Druck. Für eine Branche mit hohem Investitionsbedarf ist das Gift.
Die Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete formuliert es in ihrer Vernehmlassung noch deutlicher: Unter restriktiveren Regeln wären grosse Tourismusprojekte wie das Bürgenstock Resort nach ihrer Einschätzung möglicherweise gar nicht mehr realisierbar gewesen. Solche Resorts sind aber nicht nur einzelne Hotels. Sie sind Arbeitgeber, Auftraggeber für das lokale Gewerbe, Frequenzbringer für Bergbahnen, Restaurants und Detailhandel – und häufig internationale Aushängeschilder einer ganzen Destination.
Serviced Apartments: Wer «warme Betten» trifft, schadet dem Tourismus
Besonders problematisch wird die Verschärfung bei bewirtschafteten Apartments und hotelähnlichen Wohnformen. In vielen Destinationen entstehen heute Serviced Apartments oder «Buy to use and let»-Modelle: Eine Einheit gehört einem privaten Eigentümer, wird aber professionell und hotelmässig bewirtschaftet und während eines erheblichen Teils des Jahres an Gäste vermietet. Solche Modelle können Kapital für Hotel- und Resort-Entwicklungen mobilisieren und gleichzeitig touristisch nutzbare Betten schaffen. Genau diese Unterscheidung ist entscheidend: Ein Apartment, das 200 Nächte im Jahr verkauft wird, ist wirtschaftlich etwas völlig anderes als eine Zweitwohnung, deren Rollläden elf Monate geschlossen bleiben.
Die geplanten Verschärfungen beim Erwerb und bei der Übertragung von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels sowie die Einschränkung bei Betriebsstätten würden solche Modelle deutlich erschweren und – je nach konkreter Ausgestaltung – teilweise verunmöglichen. Wenn ausländische Käufer als Finanzierungsbaustein wegfallen, bricht für manche Projekte ein wesentlicher Teil des Kapitalmodells weg. Die Folge wären weniger neue bewirtschaftete Betten, weniger Erneuerungen älterer Anlagen und weniger Spielraum für gemischte Hotel- und Apartmentkonzepte. Das trifft nicht nur die Eigentümer. Es trifft die gesamte touristische Wertschöpfungskette: Gastronomie, Bergbahnen, Skischulen, Handel, Wellnessanbieter, Transportunternehmen und Gemeinden mit ihren Kurtaxen und touristischen Abgaben.
Natürlich darf «Serviced Apartment» kein Etikett sein, mit dem eine kalte Zweitwohnung als Hotelbett verkleidet wird. Dafür braucht es klare Bewirtschaftungspflichten, Rental-Pool-Modelle und Kontrollen. Aber die richtige Antwort auf Missbrauch ist eine präzise Regulierung – nicht ein pauschales Ausbremsen touristisch bewirtschafteter Immobilien.
Der Widerspruch könnte kaum grösser sein
Wie widersprüchlich die Debatte inzwischen geworden ist, zeigt ausgerechnet das Thema Personalwohnungen. Der Bundesrat will im Rahmen seiner laufenden Lex-Koller-Revision gleichzeitig ermöglichen, dass ausländisch beherrschte Hotels in Tourismusregionen leichter Wohnungen für ihre Mitarbeitenden erwerben können. Das ist sinnvoll, weil der Wohnungsmangel für Saison- und Fachkräfte längst zu einem akuten Betriebsproblem geworden ist. Doch was nützt eine punktuelle Lockerung für Personalwohnungen, wenn man auf der anderen Seite den ausländisch finanzierten Hotelbetrieb, die Hotelimmobilie oder das gesamte Investitionsmodell erschwert? Mit der einen Hand will Bern der Hotellerie Luft geben, mit der anderen dreht es den Kapitalhahn zu.
Bern darf den Tourismus nicht zum Kollateralschaden machen
Die Schweiz muss ihren Boden schützen und Wohnraum für Einheimische sichern. Aber sie muss ebenso ihre touristischen Regionen wirtschaftlich lebensfähig halten. Beides ist möglich – wenn die Politik differenziert. Gegen kalte Betten gibt es das Zweitwohnungsrecht, kommunale Quoten, Bewirtschaftungspflichten und gezielte raumplanerische Instrumente. Gegen Spekulation braucht es präzise Regeln. Was es nicht braucht, ist eine ideologisch aufgeladene Rückkehr in das Immobilienrecht von 1985, die Wohnungen, Hotels und touristische Betriebsstätten in denselben Topf wirft.
Die Allianz von SVP und SP mag politisch spektakulär sein. Tourismuspolitisch ist sie in dieser Form brandgefährlich. Eine Verschärfung, die ausländische Investitionen in Hotel- und Tourismusimmobilien faktisch aussperrt, würde nicht die Schweiz schützen, sondern einen ihrer wichtigsten Export- und Dienstleistungszweige schwächen. Der Nationalrat sollte diese Rückwärtsrolle stoppen. Nicht weil jeder ausländische Immobilienkauf gut ist – sondern weil ein starkes Tourismusland zwischen spekulativem Zweitwohnsitz und produktiver, bewirtschafteter Hospitality-Investition unterscheiden können muss. Wer das nicht tut, verhindert am Ende nicht den «Ausverkauf der Heimat», sondern den Verkauf von Hotelzimmern.
Hans R. Amrein
Publizist & Chefredaktor
Hinweis: Alle Cartoons zur Illustration des Kommentars wurden von KI (ChatGPT) generiert.
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