Die erste Schweizer STR-Studie liefert erstmals einen breiten Einblick in Anbieter, Geschäftsmodelle, Auslastung, Vertrieb und Compliance der Kurzzeitvermietung. Sie widerlegt einfache Schwarz-Weiss-Erzählungen – und legt zugleich erhebliche Datenlücken offen. Nicht zuletzt deshalb ist sie für die aktuelle Debatte so relevant: Während knapper Wohnraum den Ruf nach strengeren Regeln verstärkt, fordert HotellerieSuisse mehr Transparenz, vergleichbare Pflichten für gewerbliche Anbieter, stärkere Plattformverantwortung und regional differenzierte Instrumente. Die Swiss Short Term Rental Association (SSTRA) stimmt fast allem zu, wehrt sich aber gegen das Bild eines bereits weitgehend industrialisierten Marktes. Ein Hotel Inside-Hintergrundreport über einen Markt, der sich professionalisiert – und über eine politische Diskussion, die dringend präzisere Zahlen und Fakten braucht.
Kurzfassung
Kurzzeitvermietungen sind in der Schweiz längst Teil des normalen Beherbergungsmixes, stehen aber wegen knappen Wohnraums zunehmend politisch unter Druck. Die neue STR-Studie 2026 liefert erstmals ein breiteres Branchenbild, kann die Wohnraumfrage jedoch nicht abschliessend beantworten: Die 234 Teilnehmenden wurden über Partnernetzwerke rekrutiert, die Erhebung ist ausdrücklich nicht repräsentativ und stark von alpinen Regionen geprägt. Immerhin zeigt die Nutzungsgeschichte, dass nicht jedes STR-Objekt einer klassischen Mietwohnung entspricht: 32% stammen aus Zweit- oder Ferienwohnungen, 19% aus Leerstand oder anderer Nichtnutzung, 19% aus früheren Hauptwohnungen und 17% aus früherer Langzeitvermietung. Die zentrale These des Reports lautet deshalb: Regulierung braucht belastbare, schweizweit vergleichbare Daten statt pauschaler Annahmen über den Einfluss von Airbnb & Co. auf den Wohnungsmarkt.
Was die Studie zeigt
Der sichtbare Markt ist heterogen und professionalisiert sich innerhalb einer weiterhin kleinteiligen Struktur. 62 % der Befragten erzielen mit STR ein Nebeneinkommen, 36 % ein Haupteinkommen; 45 % sind seit mehr als fünf Jahren aktiv. Der Median liegt bei CHF 160 pro Nacht, 57 % Auslastung, 60 % internationalen Gästen und vier Nächten Aufenthaltsdauer. Airbnb wird von 83 %, Booking.com von 68 % genutzt; der Direktbuchungsanteil liegt im Median bei 20 %. Gleichzeitig ist die Stimmung positiv: 49 % melden für 2025 eine bessere Performance als 2024, 38 % wollen in den nächsten zwei bis drei Jahren expandieren. Kritischer Punkt ist die Compliance: 69 % geben an, registriert oder lizenziert zu sein; 12 % deklarieren nach eigenen Angaben keine Übernachtungen beziehungsweise entrichten keine Kurtaxe. Professionalisierung muss deshalb auch bei Datenqualität und Regelkonformität stattfinden.
Regulierung und Zahlenstreit
HotellerieSuisse fordert eine schweizweite Datengrundlage und Registrierung, vergleichbare Pflichten für gewerbliche Beherbergungsanbieter, mehr Verantwortung der Plattformen sowie lokale Instrumente gegen konkrete Nutzungskonflikte. Pauschale nationale Verbote oder starre Vermietungslimiten lehnt der Verband ab. Die SSTRA unterstützt diese Grundrichtung weitgehend, widerspricht aber dem Bild eines bereits stark industrialisierten Markts. Exakt hier zeigt der Report eine offene Definitions- und Zahlenfrage: HotellerieSuisse spricht von rund 70 % professionellen oder semi-professionellen Angeboten; die SSTRA nennt 55 % Privatpersonen mit einem Objekt. Im Studienbericht selbst werden jedoch 103 solcher Nennungen bei 234 Teilnehmenden ausgewiesen, also rund 44 %. Diese Zahlen sind wegen unterschiedlicher Nenner und Kategorien nicht direkt vergleichbar und sollten vor weiterer politischer Verwendung geklärt werden. Der eigentliche gemeinsame Nenner lautet: mehr Transparenz, klarere Begriffe, konsequenter Vollzug und regional verhältnismässige Regeln.
Ausführliche Textfassung
Kurzzeitvermietungen sind längst kein touristisches Randphänomen mehr. Ferienwohnungen, Apartments, private Zimmer und professionell bewirtschaftete Einheiten gehören in vielen Schweizer Destinationen zum normalen Beherbergungsmix. Gleichzeitig ist aus einer ursprünglich oft mit der Sharing Economy verbundenen Vermietungsform ein politisches Reizthema geworden. In Städten und touristischen Hotspots treffen zwei Interessen direkt aufeinander: die Nachfrage nach flexiblen touristischen Unterkünften und die Sorge, dass Wohnungen dem langfristigen Mietmarkt entzogen werden.
Dass die Wohnraumfrage real ist, lässt sich nicht wegdiskutieren. Die Statistik der Schweizer Städte weist für 2025 in den Städten im Durchschnitt eine Leerwohnungsziffer von 0,83 % aus; in den grössten Städten lag sie bei nur 0,38 %. Einzelne Orte wie Zürich, Thun oder Visp lagen nochmals deutlich tiefer. Knappheit allein beweist allerdings noch nicht, dass Kurzzeitvermietung ihre Ursache ist. Genau an diesem Punkt wird die neue STR-Studie interessant – und zugleich methodisch heikel.
Die Studie fragt nämlich nicht, wie viele Wohnungen der Schweizer Markt insgesamt durch Kurzzeitvermietung verliert. Sie zeigt vielmehr, woher die von den Befragten bewirtschafteten Objekte stammen. 32 % nennen Zweit- oder Ferienwohnungen als frühere Nutzung, 19 % Leerstand oder ungenutzten Bestand, 19 % eine frühere Hauptwohnung, 17 % eine frühere Langzeitvermietung und 15 % einen gezielten Kauf für STR. Mehrfachzuordnungen waren möglich. Das Ergebnis ist politisch relevant: Ein Teil der Objekte hat eindeutig eine Wohnbiografie, die für die Debatte um Verdrängung wichtig ist. Gleichzeitig wäre es sachlich falsch, jede Kurzzeitwohnung automatisch mit einer dem Mietmarkt entzogenen Dauerwohnung gleichzusetzen.
Noch wichtiger: Aus den Antworten lässt sich kein nationaler Wohnungsverlust hochrechnen. Die Erhebung basiert auf 234 Teilnehmenden, die über Partnernetzwerke, E-Mail und Social Media rekrutiert wurden. Sie ist ausdrücklich nicht repräsentativ. Berg- und Tourismusregionen sind stark übervertreten; Wallis, Bern und Graubünden prägen das Bild. Damit ist die Studie ein wertvolles Branchenfenster, aber kein Zensus des Schweizer Wohnungsmarkts. Wer aus diesen Daten direkte Aussagen über den Anteil der STR am Wohnungsmangel ableitet, geht weiter, als die Studie trägt.
Das ist eine der zentralen Erkenntnisse dieser ganzen Debatte: Die politische Aufmerksamkeit ist grösser als die Datenbasis. HotellerieSuisse formuliert diesen Punkt in seinem Positionspapier ebenfalls klar. Ohne schweizweit vergleichbare Angaben zu registrierten Objekten, tatsächlichen Übernachtungen und Betreiberstrukturen bleibt die Diskussion anfällig für Hochrechnungen, Definitionstricks und Einzelfälle, die als Gesamtbild verkauft werden.
Was die neue Studie wirklich zeigt – und was nicht
Der Markt, den die Studie sichtbar macht, ist vor allem eines: heterogen. Im Studienbericht entfallen 103 Nennungen auf Privatpersonen mit einem Objekt. Daneben stehen 49 professionelle Betreiber mit mehr als fünf Objekten, 36 semi-professionelle Anbieter, 33 Property Manager, 27 Hotels, zehn Serviced-Apartment-Anbieter und weitere Akteure. Weil Kategorien und Nennungen nicht in jedem Fall als trennscharfe Marktanteile zu lesen sind, sollte man daraus keine vermeintlich exakte Branchenpyramide bauen. Klar ist aber: Zwischen gelegentlicher Vermietung und hotelähnlichem Betrieb existiert ein breites Mittelfeld.
Auch die wirtschaftliche Bedeutung ist gemischt. Für 62 % ist STR ein Nebeneinkommen, für 36 % das Haupteinkommen. Gleichzeitig verfügt die Stichprobe über Erfahrung: 45 % der Befragten sind seit mehr als fünf Jahren im Markt. 54 % managen ihre Objekte selbst, weitere 29 % arbeiten mit Familie oder eigenem Personal. Das passt nicht zum Bild einer vollständig industrialisierten Branche, aber ebenso wenig zu einem reinen Hobbysegment. Die Professionalisierung findet mitten in einer kleinteiligen Struktur statt.
Bei den Betriebskennzahlen liefert die Studie erstmals Orientierungswerte. Der Median der gemeldeten Preise liegt bei CHF 160 pro Nacht, die Median-Auslastung bei 57 %, der internationale Gästeanteil bei 60 % und die typische Aufenthaltsdauer bei vier Nächten. Im Median werden 345 Angebotstage pro Jahr genannt. Diese Zahlen sind interessant, aber keine offiziellen Schweizer Benchmarks. Die Angaben stammen teilweise aus offenen Fragen, wurden unterschiedlich definiert und nicht von allen Teilnehmenden beantwortet. Die Autoren selbst weisen darauf hin, dass Auslastung, Preis, Direktbuchungsanteil, Provisionen und Akquisitionskosten nicht überall standardisiert erfasst werden.
Darin steckt vielleicht der aufschlussreichste Befund der Studie: Der Markt digitalisiert sich schneller, als er sich betriebswirtschaftlich standardisiert. 62 % nutzen eine eigene Website, 58 % einen Channel Manager, 37 % Dynamic Pricing und 36 % ein Property Management System. Airbnb wird von 83 % als Vertriebskanal genutzt, Booking.com von 68 %. Der Median des Direktbuchungsanteils liegt dagegen nur bei 20 %. Plattformabhängigkeit wird von 40 % als Herausforderung genannt – direkt hinter geopolitischen Krisen und Konjunkturrisiken. Das ist ein klassisches Reifezeichen: professionelle Tools sind vorhanden, aber Datenhoheit und Direktkundenzugang bleiben begrenzt.
Die Stimmung ist dennoch deutlich positiver, als es die Regulierungsdebatte vermuten lässt. 49 % berichten für 2025 von einer besseren Performance als 2024, 37 % von einer gleichbleibenden Entwicklung. Für die nächsten zwei bis drei Jahre wollen 60 % ihre Aktivität auf dem heutigen Niveau halten, 38 % expandieren und nur rund 2 % reduzieren. Das heisst nicht automatisch, dass die Zahl der STR-Wohnungen schweizweit im gleichen Verhältnis wächst. Es zeigt aber eine hohe Bleibe- und Investitionsbereitschaft in der befragten Branche.
Ein zweites Spannungsfeld ist die Compliance. 69 % geben an, registriert oder lizenziert zu sein, 17 % verneinen dies und 14 % sind unsicher. 48 % fühlen sich mit den geltenden Regeln sehr vertraut, 36 % teilweise und 16 % gar nicht. Bei Kurtaxen und Meldung geben 12 % an, keine Übernachtungen zu deklarieren beziehungsweise keine Kurtaxe zu entrichten. Der Verband betont zu Recht, dass daraus nicht automatisch illegales Verhalten folgt, weil Pflichten regional unterschiedlich sein können. Trotzdem ist die Zahl ein Warnsignal: Wer politische Gleichbehandlung fordert, muss auch zeigen können, dass die eigene Branche Pflichten kennt und nachvollziehbar erfüllt.
Erstaunlich ist schliesslich, wie differenziert die Befragten Regulierung beurteilen. 44 % empfinden den geltenden Rahmen als klar und hilfreich, 32 % als zu komplex, 14 % als zu streng und 10 % als zu lax. In den offenen Antworten tauchen gleichzeitig Wünsche nach Harmonisierung, Digitalisierung und regionaler Flexibilität auf. Der vermeintliche Gegensatz „Regulierung oder Freiheit“ trifft die Realität also nur schlecht. Viele Betreiber scheinen weniger gegen Regeln an sich zu sein als gegen unklare, uneinheitliche und administrativ schwer anschlussfähige Regeln.
HotellerieSuisse: klare Regeln, aber keine pauschalen Verbote
Vor diesem Hintergrund fällt auf, wie wenig kulturkämpferisch das neue Positionspapier von HotellerieSuisse formuliert ist. Der Verband fordert keine nationale Obergrenze für Vermietungstage und keine pauschalen Verbote. Im Zentrum stehen vielmehr fünf Themen: eine schweizweite Datengrundlage mit Registrierung und standardisiertem Datenaustausch, vergleichbare Pflichten für regelmässig und gewerblich tätige Beherbergungsanbieter, mehr Verantwortung der Plattformen, wirksame Instrumente für Kantone und Gemeinden sowie gezielte Massnahmen dort, wo Wohnungen nachweislich dauerhaft dem langfristigen Wohnungsmarkt entzogen werden.
Der wettbewerbspolitische Kern ist verständlich: Hotels erfüllen Vorgaben zu Arbeitsrecht, Sozialversicherungen, Brandschutz, Meldewesen, Steuern, Bewilligungen und Kurtaxen. HotellerieSuisse will vermeiden, dass hotelähnliche Geschäftsmodelle einen Kostenvorteil daraus ziehen, dass vergleichbare Pflichten nicht gelten oder nicht durchgesetzt werden. Gleichzeitig differenziert das Papier ausdrücklich zwischen gewerblichen Strukturen und unproblematischen Vermietungsformen. Diese Unterscheidung ist entscheidend, wenn man einen privaten Gastgeber mit einer Wohnung nicht regulatorisch wie einen Betreiber mit Dutzenden Einheiten behandeln will.
Beim Thema Plattformen treffen sich die Interessen von Hotellerie und STR-Anbietern besonders deutlich. Die EU hat seit dem 20. Mai 2026 mit der Verordnung (EU) 2024/1028 einen gemeinsamen Rahmen für Registrierung und Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen in Anwendung. HotellerieSuisse orientiert sich erkennbar an dieser Logik: Plattformen sollen Registrierungsnummern berücksichtigen und Daten standardisiert an Behörden liefern. Die Schweiz ist nicht an die EU-Regelung gebunden, aber die europäische Entwicklung erhöht den Druck, die bisher fragmentierte Datensituation auch hierzulande zu lösen.
Für die Branche ist das heikel und zugleich eine Chance. Mehr Transparenz macht Regelverstösse sichtbarer, reduziert aber auch die Versuchung, mit Schätzungen über Marktgrösse und Professionalisierungsgrad Politik zu machen. Ausgerechnet die neue STR-Studie liefert dafür das beste Argument: Sie zeigt viel – und zeigt gleichzeitig, wie viel heute noch nicht sauber gemessen wird.
Der Zahlenstreit mit der SSTRA: Definitionsfrage mit politischer Sprengkraft
Der eigentliche Konflikt zwischen HotellerieSuisse und der SSTRA liegt deshalb weniger bei den Forderungen als bei der Beschreibung des Markts. HotellerieSuisse schreibt, rund 70 % der Schweizer Kurzzeitvermietungsangebote würden heute professionell oder semi-professionell betrieben; 2019 seien es rund 20 % gewesen. Als Quelle nennt das Positionspapier eine nicht veröffentlichte Analyse der HES-SO Valais-Wallis. Die SSTRA hält dieses Bild für zu stark professionalisiert und verweist auf die neue Studie: 55 % der Befragten seien Privatpersonen mit einem einzigen Objekt, weitere 19 % semi-professionelle Anbieter mit zwei bis fünf Einheiten; nur 26 % betrieben STR mit mehr als fünf Objekten als eigentliche Haupttätigkeit.
Journalistisch muss man an dieser Stelle bremsen: Die Zahlen sind nicht direkt vergleichbar. HotellerieSuisse spricht von „Angeboten“ und fasst professionell und semi-professionell zusammen; die SSTRA argumentiert mit Befragten, Objektzahlen und Haupttätigkeit. Das sind andere Nenner und andere Definitionen. Hinzu kommt eine auffällige Inkonsistenz innerhalb der vorliegenden Unterlagen: Im Studienbericht werden 103 Nennungen für Privatpersonen mit einem Objekt ausgewiesen. Bei 234 Teilnehmenden entspricht das rund 44 %, nicht 55 %. Die SSTRA-Stellungnahme nennt dennoch 55 %. Diese Differenz sollte vor einer weiteren politischen oder medialen Verwendung geklärt werden.
Das schmälert den Wert der Studie nicht, im Gegenteil. Es zeigt, warum der Streit um Prozentzahlen nicht mit immer neuen Prozentzahlen gelöst werden kann. Solange Begriffe wie „professionell“, „semi-professionell“, „gewerblich“, „Objekt“ und „Angebot“ unterschiedlich verwendet werden, können zwei Akteure mit formal richtigen Zahlen gegensätzliche Bilder erzeugen. Die entscheidende Frage lautet deshalb weniger, ob der Markt zu 26, 55 oder 70 % professionell ist, sondern welche Tätigkeiten welche Pflichten auslösen sollen – und auf welcher belastbaren Datengrundlage diese Schwellen definiert werden.
In einem Punkt ist die SSTRA-Stellungnahme bemerkenswert deutlich: Sie unterstützt Transparenz, faire Wettbewerbsbedingungen, mehr Plattformverantwortung und regional differenzierte Lösungen und will systematische Regelverstösse ausdrücklich angehen. Auch der Wunsch, gegenüber Airbnb, Booking.com und anderen Plattformen mit einer gemeinsamen Stimme der Beherbergungsbranche aufzutreten, liegt näher an HotellerieSuisse als an einem klassischen Lagerkonflikt. Der öffentlich sichtbare Streit ist damit kleiner als die gemeinsame Schnittmenge.
Was aus der Studie für die Debatte bleibt
Die neue Schweizer STR-Studie beendet die Kontroverse nicht. Sie macht sie aber besser. Sie zeigt einen Markt, der weder als harmlose Privatvermietung romantisiert noch als flächendeckend hotelisierte Immobilienindustrie beschrieben werden kann. Private Einzelanbieter, semi-professionelle Vermieter, Property Manager, Hotels und Serviced Apartments existieren nebeneinander. Gerade diese Heterogenität spricht gegen pauschale Schlussfolgerungen aus einzelnen Segmenten.
Für die Wohnraumdebatte ist das Ergebnis ähnlich unbequem. Die Studie liefert Hinweise darauf, dass ein Teil der Kurzzeitobjekte aus früheren Haupt- und Langzeitwohnungen stammt. Sie liefert aber keinen Beleg dafür, wie gross dieser Effekt am gesamten Schweizer Wohnungsbestand ist oder welchen Anteil er an steigenden Mieten und tiefen Leerständen hat. Wer diese Kausalität behauptet, braucht andere Daten: Objektregister, Nutzungswechsel, tatsächliche Vermietungstage und lokale Wohnungsmarktkennzahlen über mehrere Jahre.
Für die Anbieter wiederum ist die Studie kein Freipass. Die Zahlen zu Registrierung, Regelkenntnis und Kurtaxen zeigen, dass die Professionalisierung auch auf der Compliance-Seite stattfinden muss. Wer Gleichbehandlung mit Hotels verlangt, wird sich an Transparenz und Nachweisbarkeit messen lassen müssen. Umgekehrt stützt die Erhebung die Forderung, zwischen einem einzelnen Ferienobjekt, einem Nebenverdienst und einem gewerblichen Portfolio sauber zu unterscheiden.
Die grösste Leistung der Studie liegt deshalb möglicherweise nicht in einer einzelnen Kennzahl, sondern in der Verschiebung der Debatte: weg von „Airbnb ja oder nein“, hin zu der Frage, welcher Teil des Markts wo welche Wirkung entfaltet. Die Autoren selbst nennen Harmonisierung, Digitalisierung, verlässliche Daten und praxisnahe Unterstützung als zentrale Aufgaben. HotellerieSuisse verlangt Transparenz und lokale Handlungsmöglichkeiten. Die SSTRA stellt sich hinter diese Grundrichtung, korrigiert aber das Bild der Marktstruktur. Damit ist die Ausgangslage für die nächste Phase erstaunlich klar: Der Konflikt dreht sich weniger um das Ob von Regeln als um Definitionen, Datenqualität, Vollzug und Verhältnismässigkeit.
Hier sollte die Branche besonders sorgfältig sein. Die neue Studie ist ein wichtiger erster Messpunkt, aber noch kein endgültiges Marktmodell. Wer aus ihr Schlagzeilen macht, sollte ihre Grenzen ebenso ernst nehmen wie ihre Resultate. Denn in einer emotional aufgeladenen Wohnraumdebatte ist Präzision kein akademischer Luxus. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass aus einem wachsenden Beherbergungssegment nicht ein politischer Stellvertreterkrieg wird – und dass Regulierung, Wettbewerb und Wohnraumschutz auf überprüfbaren Tatsachen diskutiert werden.
Hier die neue Schweizer STR-Studie 2026.
Hier das Positionspapier von HotellerieSuisse.
Quellen:
Marc K. Peter, Reto Baumgartner, Roland Schegg, Nicole Stuber-Berries & Michael Fux: „Kurzzeitvermietung in der Schweiz – Die Schweizer STR-Studie 2026″, HES-SO Valais-Wallis School of Management, September 2026.
HotellerieSuisse: „Positionspapier: Klare Regeln für touristische Kurzzeitvermietungen“, Juli 2026.
Swiss Short Term Rental Association: „Stellungnahme zum Positionspapier HotellerieSuisse“.
Ergänzender Kontext: Bundesamt für Statistik, Statistik der Schweizer Städte 2026 (Leerwohnungsziffer, Datenstand 1. Juni 2025); Europäische Kommission, Informationen zur Anwendung der Verordnung (EU) 2024/1028 seit 20. Mai 2026.
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