Inflation, Ukraine-Krieg und Energiekrise zum Trotz: Das Interesse von Investoren an europäischen Hotel-immobilien bleibt hoch. Eine Studie von Invesco Real Estate (IRE) geht davon aus, dass der europäische Hotelsektor auf seinen langfristigen Trendpfad zurückkehren und wieder hohe jährliche Wachstumsraten verzeichnen wird.
Laut den IRE-Experten bieten sich nach der Abwärtskorrektur der Preise in den vergangenen beiden Corona-Jahren jetzt attraktive Gelegenheiten für langfristige Investitionen in Core-Hotels in bester Lage. Aber auch für den Erwerb von Value-Add-Projekten im Rahmen einer Manage-to-Core-Strategie, also um sie neu zu positionieren und in ein Core-Produkt zu verwandeln. Im Vergleich zu der Entwicklung an den europäischen Büro-, Logistik- und Wohnimmobilienmärkten habe sich die relative Rendite von Hotels nochmals erhöht.
Wie die Studie zudem zeigt, gewinnen Erwägungen zum Themenkomplex ESG, also die Einbeziehung ökologischer und sozialer Kriterien, auch in diesem Markt an Bedeutung. Ein Praxisbeispiel ist das am 16. September 2021 angekündigte Closing einer grünen Finanzierungsvereinbarung der Aareal Bank mit einer Beteiligungsgesellschaft von Cerberus Capital Management und Highgate für einen Hypothekenkredit im oberen zweistelligen Millionenbereich in Pfund Sterling für die Refinanzierung und den Erwerb des Dorsett City Hotels in London. Es handelt sich um den zweiten grünen Kredit, den die Aareal Bank auf Basis ihres Green Finance Frameworks ausreicht.
Ein Investor, der großes Interesse an Europa zeigt, ist Blackstone. Das Unternehmen erwarb zum Beispiel über die 2017 gekaufte spanische Hotelgesellschaft Hotel Investment Partners (HIP) Hotelimmobilien vor allem Strandhotels von Marken wie AC Marriott, Ritz-Carlton, Barcelo, Meliá und Lopesan. Zum Zeitpunkt der Übernahme von HIP besaß die Plattform 14 Hotels mit rund 3700 Zimmern in spanischen Urlaubsregionen. Im Juli dieses Jahres zählte HIP bereits 65 Hotels mit 19 345 Zimmern in Spanien, Griechenland und Portugal. Auch in Großbritannien war Blackstone aktiv und kaufte im Januar 2021 den Ferienanlagenbetreiber Bourne Leisure, zu dem die Hotelmarken Haven, Butlin‘s und Warner Leisure gehören.
Dario Leone, Leiter des Hospitality-Teams bei Cushman & Wakefield für Italien, prognostiziert: „Unser Land wird in Zukunft immer attraktiver werden, vor allem als Freizeitziel.“ Einen Wachstumsimpuls verspricht er sich von der Einführung des neuen Markts für Serviced Apartments, der in Italien noch in den Kinderschuhen steckt, aber bereits auf großes Interesse stößt. 75 Prozent der befragten Investoren erwarten eine Erholung zwischen 2023 und 2024, 21 Prozent erst im Jahr 2025.
Erste Deals sind bereits erfolgt. So meldet das Beratungsunternehmen HVS mit Sitz in London, dass die italienische Investmentgesellschaft Star Gestion das 55-Zimmer-Hotel M89 in Mailand von dem italienischen Investmentmanager Torre für 7,7 Mio. Euro – was rund 140 000 Euro pro Zimmer entspricht – erworben hat. Torre hatte das Haus 2017 gekauft, um es zu renovieren.
Auch in Spanien stehen die Zeichen auf Anstieg. Laut einer Studie von Colliers wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres Investitionen in Höhe von 1,1 Mrd. Euro in den Hotelsektor getätigt, was bereits den Wert von 955 Mio. Euro für das gesamte Jahr übertrifft. Die Rallye dürfte sich nach Einschätzung von Colliers bis ins Jahr 2023 fortsetzen. 60 Prozent der Investitionen in der ersten Hälfte des Jahres 2022 in Spanien flossen in Freizeithotels. Im Gegensatz zur Asset-light-Strategie der führenden internationalen Ketten befindet sich ein Großteil des Hotelangebots in Spanien – vor allem im Feriensegment – weiterhin im Besitz von Hotelgruppen.
Angesichts des enormen Drucks auf ihre Liquidität haben diese einheimischen Betreiber ihre Verkaufsentscheidungen seit 2021 beschleunigt. Als Käufer waren die institutionellen Investoren in der ersten Jahreshälfte am aktivsten. „Man könnte sogar so weit gehen zu sagen, dass die Renditen in erstklassigen Märkten und für erstklassige Produkte und Standorte nicht von den Auswirkungen von Covid-19 auf die Hoteltätigkeit betroffen sind“, sagt Laura Hernando, Geschäftsführerin der Hotelabteilung, Colliers Spanien.
Gute Aussichten auch für Kroatien: Dort überstieg 2021 laut Colliers das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien 290 Mio. Euro, was einem Anstieg von 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Georgien, an der Schnittstelle zwischen Asien und Europa, verzeichnete vor der Pandemie ein stetiges Tourismuswachstum und ist dank der Entwicklung neuer Hotels und Resorts in den vergangenen Jahren in einer guten Position für die schnelle Erholung. „Wir glauben, dass es bald wieder weitergehen wird“, sagt Kakhaber Samkurashvili, Senior Research Associate bei Galt & Taggart, einer Investmentbank mit Sitz in der Hauptstadt Tiflis. Beliebte Standorte sind Batumi an der Schwarzmeerküste und Tiflis, aber auch das Weinanbaugebiet Kachetien.
Im gesamten Hotelsektor der sogenannten CEE-6-Staaten (Bulgarien, Tschechische Republik, Ungarn, Polen, Rumänien und Slowakei) wurden dagegen 2020/21 lediglich Transaktionen in einer Höhe von 370 Mio. Euro getätigt. Dieser Wert lag weit unter den ursprünglichen Erwartungen für das Jahr (1,8 Mrd. Euro) und entspricht einem Rückgang von 74,2 Prozent gegenüber dem Rekordwert von 1,4 Mrd. Euro im Jahr 2019.
In der DACH-Region ist ebenfalls wieder mehr Bewegung. Sehr begehrt bei Investoren sind dabei in jüngerer Zeit vor allem Mixed-Use- und Ferienimmobilien.
Quellen: Studie Cushman & Wakefield, ahgz, Deutschland, Colliers, aktualisierte Textfassung
Kurzfassung
Laut einer Studie von Cushman & Wakefield sind mehr als ein Drittel der Investoren daran interessiert, ihr Hotelportfolio in Europa zu vergrößern. 79 Prozent der auf dem Kontinent aktiven Investoren wollen weiterhin in den Hotelsektor investieren. Befragt wurden mehr als 50 der größten in Europa und im Hotelsektor tätigen Investorengruppen, darunter Private Equity, Immobilienfonds, REITs und andere institutionelle Anleger. Während der vergangenen fünf Jahre hatten diese Investoren 2016 bis 2020 insgesamt mehr als 26 Mrd. Euro in den Kauf von mehr als 660 Hotels mit rund 130 000 Zimmern investiert, was etwa einem Viertel des Gesamtvolumens der Hotelinvestitionen in Europa entspricht.
