Sie gelten als Kosten-Champions der Beherbergung: Serviced Apartments kombinieren die Effizienz von Wohnkonzepten mit der Flexibilität der Hotellerie. International zeigen Daten steigende Auslastungen, solide Margen und eine gut gefüllte Pipeline. Auch in der DACH-Region wächst der Serviced Apartment-Markt kräftig – jetzt auch in Freizeit-Destinationen. Hier ein aktueller Überblick über Kennzahlen, Betreiber und Trends.

Wo steht der aktuelle Services Apartment-Markt weltweit? Wie lauten die Trends und Entwicklungen in diesem Marktsegment? Ein globales Fundament liefert der Global Serviced Apartment Industry Report (GSAIR). Die Ausgabe 2020/21 bezifferte das weltweite Angebot auf rund 1,25 Millionen Serviced Apartments in über 160 Ländern – ein Anhaltspunkt für die Dimension und das Wachstum des Segments, das sich seither weiterentwickelt und professionalisiert hat. Die jüngere GSAIR-Ausgabe 2024 beschreibt einen Markt mit stabilisierter Unternehmensnachfrage, konservativem Wachstum und zunehmender Bedeutung von ESG und digitaler Technologie.

Europa: Performance, Pipeline und Renditeargumente

Europaweit legte die Performance 2024 zu: Die Auslastung stieg gegenüber 2023 um 3,8 Prozentpunkte, der RevPAR um 4,4 Prozent – bei weitgehend stabilen Durchschnittsraten. Besonders für Investoren relevant: In Metropolen wie London erreichen Extended-Stay-Konzepte Net Operating Profit Margins von 45 bis 55 Prozent (Hotels: 30 bis 40 Prozent), und das Transaktionsvolumen lag 2024 bei knapp 700 Mio. Euro bzw. 4,7 Prozent der gesamten Hotelinvestments.
Die europäische Entwicklungspipeline ist gut gefüllt: Rund 16.500 zusätzliche Einheiten sollen in den kommenden fünf Jahren an den Start gehen – der größte Anteil in Großbritannien (30 Prozent), gefolgt von Deutschland (20 Prozent). Auf Stadtebene führt London (rund 15 Prozent der Pipeline). In Deutschland verteilen sich neue Projekte vor allem auf Berlin (22 Prozent der nationalen Pipeline), Frankfurt (15 Prozent) und Stuttgart (9 Prozent). Bei den Betreiber-Pipelines liegen Staycity/Wilde (4.500 Einheiten in fünf Jahren), Marriott (2.500), Accor/Adagio (1.100) und Limehome (900) an der Spitze.

DACH im Fokus – Deutschland als Wachstumsmotor

Deutschland zählt – trotz aktueller Wirtschaftsflaute – zu den aktivsten Serviced Apartment-Märkten Europas. Laut dem Marktreport von Apartmentservice umfasst der Markt derzeit rund 55.200 Einheiten in gut 1.000 Häusern. 42 Prozent entfallen auf die vier größten Städte Berlin, München, Frankfurt und Hamburg. 2024 lag die durchschnittliche Jahresauslastung bei 81 Prozent, die ADR bei 91 Euro – der höchste Wert seit Beginn der Erhebung 2011. Auf Betreiberseite führen weiterhin die Adina Hotels die Einheitenrangliste an, dahinter haben sich WMM-Hotels auf Platz 2 geschoben; Marken wie Numa, Limehome, Novum Hospitality, ipartment, Stayery und i Live (Rioca) treiben die Dynamik. Die Projekt-Pipeline bis Ende 2028 entspricht einem Plus von knapp 28 Prozent – trotz gedämpften Neubaus in anderen Immobilienklassen.

Schweiz: Verdichtung in Zürich, selektives Wachstum in Business-Hubs

Als verlässlichster Indikator gilt die Stadt Zürich: Dort stieg die Zahl der Serviced Apartments von 2.760 (2017) auf 4.990 (Februar 2025). Das Angebot konzentriert sich auf zentrale Bezirke mit guter ÖV-Anbindung und Business-Nachfrage. Genf, Basel und Bern folgen mit einer deutlich kleineren, aber wachsenden Basis – getragen von Corporate Stays und mittleren Aufenthaltsdauern. Insgesamt bleibt die Schweiz ein Qualitäts- und Preisführer, was das Segment für Betreiber und Investoren mit Fokus auf längere Aufenthalte attraktiv macht.

Österreich: Wien als Magnet – neue Marken im Anmarsch

Wien ist der primäre Hotspot des Landes. Neben etablierten Playern haben in den letzten Jahren internationale Marken und Tech-Operatoren Projekte angekündigt – etwa der Markteintritt von Bob W mit einem 67‑Einheiten‑Haus. Der Mix aus internationaler Nachfrage, langen Aufenthalten und urbaner Infrastruktur stützt die Investmentstory, während Sekundärstädte selektiv folgen.

Marken- und Betreiberlandschaft

Europaweit prägen neben globalen Ketten vor allem spezialisierte Extended‑Stay‑ und Serviced‑Apartment‑Marken das Bild. Im Pipeline‑Vergleich ragen Staycity/Wilde, Marriott (u. a. Residence Inn, Apartments by Marriott, Marriott Executive Apartments), Accor/Adagio sowie Limehome heraus. In Deutschland zählen Adina, WMM-Hotels, Numa, Limehome, ipartment, Stayery, Brera und The Flag zu den sichtbareren Namen; in der Schweiz und Österreich treten daneben internationale Marken wie Citadines, Adina oder Zoku auf.

Joyn Apartment in Zürich-Opfikon.

Warum das Geschäftsmodell Serviced Apartments wirtschaftlich überzeugt

Serviced Apartments generieren Kostenvorteile durch schlanke Services, weniger F&B‑Flächen und höhere Personaleffizienz. Gepaart mit längeren Aufenthalten stabilisiert dies die Auslastung – selbst bei konjunkturellen Schwankungen. Für Eigentümer und Betreiber ergeben sich dadurch robuste Margenprofile, die – je nach Lage und Konzept – deutlich über klassischen Hotels liegen können. Risiken bleiben Regulatorik in Metropolen, die Komplexität von Umwidmungen und der Bedarf an verlässlicher digitaler Gästebetreuung.

Mit gut gefüllter Pipeline, sich normalisierender Business‑Nachfrage und professioneller werdenden Betreiberstrukturen bleibt das Segment in Europa – und speziell in DACH – auf Wachstumskurs. Entscheidend für den Erfolg sind Standortqualität, operative Exzellenz und die Fähigkeit, digitale Effizienz mit zuverlässigem Service zu verbinden.

Hotel Inside Background: Serviced Apartments – warum das Geschäftsmodell boomt

Serviced Apartments. Die Mischung aus Hotelkomfort und Wohnlichkeit überzeugt Gäste ebenso wie Investoren. Doch was macht das Modell so attraktiv, welche Standorte eignen sich – und wie entwickelt sich der Markt in der Schweiz?

Wie bereits erwähnt, Serviced Apartments verbinden die Vorteile von Hotels und privaten Wohnungen: voll möblierte Einheiten mit Küche, Reinigungsservice und flexiblen Aufenthaltsdauern. Ob für Geschäftsreisende, Expats oder Familien – das Angebot trifft den Nerv der Zeit. Besonders während und nach der Pandemie erwies sich das Modell als krisenresistent.

Wirtschaftliche Attraktivität

Betriebswirtschaftlich punkten Serviced Apartments durch eine schlanke Kostenstruktur. Sie benötigen deutlich weniger Personal als klassische Hotels, da Gastronomie, Wellness- oder Konferenzflächen meist wegfallen. Gleichzeitig erlauben Zusatzservices wie Reinigung, Transfers oder digitale Services neue Einnahmequellen. Durch die standardisierte Ausstattung sind sie gut skalierbar und bieten stabile Margen.

Geeignete Standorte

Traditionell sind urbane Regionen die wichtigsten Märkte: Metropolen mit hoher Dichte an Geschäftsreisenden, Berufs-Pendlern und internationalen Unternehmen. Doch auch Ferienregionen rücken stärker in den Fokus (Beispiel Flims-Laax). Besonders Destinationen mit internationaler Klientel und längeren Aufenthalten – etwa in den Alpen oder an Seen – profitieren zunehmend von der Nachfrage.

Vorteile und Risiken

Wie gesagt, die Vorteile liegen auf der Hand: flexible Nutzung, geringere Betriebskosten, hohe Auslastungschancen. Gleichzeitig birgt das Modell auch Herausforderungen. Eine rein digitale Gästebetreuung kann problematisch werden, wenn Technik versagt. Regulatorische Auflagen – etwa zu Kurzzeitvermietungen – können das Wachstum bremsen. Und auch die Umwandlung von Nicht-Hotelimmobilien ist komplex: Rund 40 Prozent potenzieller Objekte gelten laut Branchenangaben als ungeeignet.

Worauf Investoren und Betreiber achten sollten

Vor einer Investition gilt es, Markt und Standort gründlich zu analysieren: Nachfrage, Konkurrenz, rechtliche Rahmenbedingungen. Entscheidend ist zudem die Wahl des Betriebsmodells – Eigentum, Pacht oder Managementvertrag. Technologische Lösungen wie Self-Check-in oder dynamische Preissteuerung können die Kostenstruktur zusätzlich optimieren.

Markt Schweiz

Die Schweiz gehört zu den dynamischsten Märkten in Europa. Besonders Zürich verzeichnet starkes Wachstum: Die Zahl der Serviced Apartments stieg von 2.760 (2017) auf knapp 5.000 Anfang 2025. Auch in Genf, Basel und Bern wächst das Angebot kontinuierlich. In touristischen Regionen wie Graubünden oder dem Tessin entdecken Betreiber zunehmend die Kombination von Ferien- und Geschäftsreisenden als Zielgruppe. Branchenprognosen erwarten ein jährliches Wachstum von rund 6 Prozent – deutlich über dem Schnitt der klassischen Hotellerie.

Kurz und gut: Serviced Apartments sind kein Nischenprodukt mehr, sondern ein etabliertes Geschäftsmodell. Wer Kostenstrukturen optimiert, technologische Effizienz mit zuverlässigem Service kombiniert und den Standort klug wählt, hat beste Chancen auf nachhaltigen Erfolg.

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