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Reports International

Hotelmarkt Italien: Großstädte wie Rom und Mailand erzielen Spitzenraten

Der Hotelsektor in Italiens Großstädten hat sich in den vergangenen 24 Monaten spürbar erholt und erzielt Zimmerraten, die deutlich über denen von 2019 liegen. Insgesamt lag der RevPar für den gesamten Sektor im Jahr 2022 17% über dem Niveau von 2019. Nach Berechnungen von CoStar weisen die Touristenhochburgen Rom und Mailand inzwischen sogar vergleichbare durchschnittliche Tagesraten (ADR) auf wie die Metropole London.

Der Boom der Freizeithotellerie zieht zudem die Aufmerksamkeit globaler Marken und Investoren auf sich. Getrieben wurde diese Entwicklung auch von dem wiedererstarkten Geschäftsreiseverkehr. Die Nachfrage in Italien wurde im Jahr 2022 zwar in erster Linie von inländischen und europäischen Reisenden getrieben, aber auch die Zahl der internationalen Touristen ist solide gestiegen. Insgesamt stieg die Zahl der Hotelübernachtungen im Jahr 2022 gegenüber2021 um 42%, was zu einer durchschnittlichen Auslastung von 63% führte, weniger als 10% unter der von 2019, heißt es in einer aktuellen Studie von Cushman & Bakersfield.

Allein in den ersten zwei Monaten dieses Jahres stieg die Zahl der ausländischen Touristen um 70,5% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Wenn der Trend bis Ende Dezember 2023 anhält, wird Italien das Niveau von 2019 übertreffen, sagt Carlo Messina, CEO der italienischen Intesa SanPaolo der Nachrichtenagentur Reuters. Nachdem die Tourismusbranche im Jahr 2019 rund 100 Mrd. Euro umsetzte, was 6,2% der italienischen Wirtschaftsleistung entspricht, geht Messina davon aus, dass sich die Einnahmen aus demTourismusgeschäft auf 13% des BIP verdoppeln könnten. Laut Statista erwirtschaftete die Tourismusbranche in Italien bereits im Jahr 2022 insgesamt 10,2% vom BIP und ist damit auf einem sehr guten Weg.

Boscolo Exedra Hotel, Rom.

Economy-Segment wächst am stärksten

Mit 65% am gesamten Transaktionsvolumen sind Investoren aus dem Ausland unverändert in der Überzahl (davon ca. 44% aus Europa), während 35% der Investoren aus dem Inland stammen. Städte wie Mailand, Rom, Venedig und Florenz haben schon immer viel internationales Kapital angezogen.

Darüber hinaus ist die Präsenz internationaler Marken nach wie vor begrenzt. Das beginnt sich nun zu ändern: Das Interesse internationaler Investoren für den italienischen Markt nimmt zu, vor allem im Luxussegment. Gleichwohl sollten Investoren auch das Potenzial, das das Economy-Segment bietet, beachten, sagt Zoran Bači, Senior Partner & Managing Director von Horwath HTL Italien. Laut Bači sollte dieses Marktsegment in den kommenden Jahren eine Beschleunigung erfahren. Damit einhergehend dürften auch die inländischen Ketten wachsen, was der Horwarth-Experte auch auf die steigende Professionalität der privat geführten italienischen Hotels zurückführt.

Hotel Cipriani, Venedig.

Die Hotelentwicklungen in den kommenden Jahren werden sich laut den Horwarth-Experten hauptsächlich auf die folgenden fünf Regionen erstrecken: Lombardei (4370 Zimmer), Latium (4272 Zimmer), Sizilien (2497 Zimmer), Venetien (2448 Zimmer) und Toskana (2240 Zimmer).

Diese Top 5 Regionen stehen für mehr als 70% der aktuellen Pipeline für die nächsten drei Jahre. Unter den Segmenten vermutet Horwarth das größte Wachstum bis ins Jahr 2025 im Economy-Segment mit 21% sowie im Upper-Upscale & Luxus-Segment mit 9%. Zu den Destinationen, die in den nächsten Jahren Hotelentwickler und Investoren anziehen, soll auch die Costa Smeralda gehören, ein Teil der nordöstlichen Küste Sardiniens. Internationale Akteure wie Rosewood, Accor Delano und Rocco Forte wollen sich bis 2026 hier niederlassen. Wegen der Winterolympiade 2026 dürfte sich auch das Hotelangebot in Cortina d’Ampezzo spürbar erhöhen.

Parallel zur gestiegen Hotelnachfrage zieht auch der Markt für Luxus-Premium-Immobilien an. Die Spitzenpreise in Italien stiegen nach Berechnungen von Knight Frank im Jahr 2022 um 6,5% und übertrafen damit das weltweite Preiswachstum von durchschnittlich 5,2% deutlich. Zu den begehrtesten Zielen zählen Sardinien, Comer See und Florenz, alle drei Destinationen verzeichneten einen erheblichen Anstieg der Immobilienpreise. Die Hauspreise wurden durch die weltweite Nachfrage vorwiegend von vermögenden Privatinvestoren angeheizt.

Lobby Four Seasons Florenz.

Darüber hinaus gehören die Orte, an denen das stärkste Wachstum zu verzeichnen war, auch zu den bevorzugten Urlaubszielen Italiens. Auf den von Knight Frank untersuchten italienischen Märkten lag Sardinien mit einem Wachstum von 12% im Jahr 2022 an der Spitze der Preisskala. Der Comer See folgte mit 8% Wachstum, während Florenz einen Anstieg von 6% verzeichnete. Prognosen von Knight Frank zufolge werden bis 2026 rund 20 000 vermögende Personen (HNWI’s – Personen mit einem investierbaren Vermögen von mindestens 1 Mio. USD) in Italien leben. 

Resort Castelfalfi, Toskana.

Ungewöhnliches Resort-Projekt

Auch in der Toskana sind die Spitzenpreise für erstklassige (Ferien-) Immobilien seit 2018 deutlich gestiegen, nachdem sie in den zehn Jahren nach der Finanzkrise weitgehend stagnierten. In den vergangenen zwei Jahren verzeichneten Lucca, Val d’Orcia und Florenz einen Preisanstieg im mittleren einstelligen Bereich, was maßgeblich auf die gelockerten Reisebestimmungen zurückzuführen ist, sagt Kate Everett-Allen, Head of Research von Knight Frank. Laut dem britischen Immobilienmakler erhöhten sich die Anfragen für toskanische Immobilien um 30% im Vergleich zum Vorjahr, wobei auf die Toskana 66% aller Anfragen entfielen. Der von Knight Frank ermittelte durchschnittliche Immobilienpreis lag 2021 bei 3,7 Mio. Euro, was einem Anstieg von 8% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das Resort Castelfalfi ist eine alte etruskische Siedlung im Herzen der Toskana, die sich über 1100 Hektar zwischen Florenz, San Gimignano, Volterra und der Küste von Livorno erstreckt. Das Resort besteht aus einem 5-Sterne-Luxushotel, das von einer Reihe vollständig restaurierter Villen und traditioneller Bauernhäuser umgeben ist. Im Sommer 2021 erwarb die Incorp Holdings B.V., Niederlande (ein Unternehmen der S P Lohia Familie), die Tenuta di Castelfalfi S.p.A. von der TUI Group.

Der neue indonesische Investor verfolgt eine nachhaltige Wertsteigerung und hat bereits in seiner ersten Saison 2022 eine Reihe von baulichen und gestalterischen Veränderungen im weitläufigen Toscana Resort Castelfalfi vorgenommen. Bislang hat der neue Eigentümer 120 Mio. Euro in die Hotelanlage investiert. Das Resort umfasst 146 Zimmer und Suiten, wobei sich 30 Zimmer im gegenüberliegenden Hotel Tabaccaia befinden. Daneben stehen derzeit noch fünf Villen und antike Bauernhäuser zum Verkauf beziehungsweise zur Vermietung.

HOTELMARKT ITALIEN

  • Top 5 Regionen bei Hotelentwicklungen: Lombardei (4370 Zimmer), Latium (4272 Zimmer), Sizilien (2497 Zimmer), Venetien (2448 Zimmer) und Toskana (2240 Zimmer)
  • größtes Wachstum bis ins Jahr 2025: Economy-Segment + 21%, Upper-Upscale & Luxus-Segment + 9%
  • begehrteste Destinationen: Sardinien, Comer See und Florenz
  • durchschnittlicher Zimmerpreis laut STR im Jahr 2022: 186,81 Euro
  • RevPar 2022 (laut STR): 118,20 Euro
  • durchschnittliche Belegung 2022 (laut STR): 63,3%
  • 32 100 Hotels in Italien im Jahr 2021 (Statista).
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