Alle sprechen von Paris, Venedig oder Barcelona, doch die tschechische Hauptstadt Prag entwickelt sich immer mehr zum Touristen-Hotspot Europas. 686 Hotels gibt es aktuell in Prag, darunter 48 Hotelketten. 546 Hotels sind privat geführte Einzelhäuser. Hotel Inside weilte in Prag und ging der Frage nach: Wie entwickelt sich der Hotelmarkt an der Moldau.
Bis Ende 2025 werden in Prag mehrere Hotels eröffnet, die die Zimmer- und Tagungskapazitäten erhöhen werden. Obwohl die Hotelkapazitäten in Prag während der Pandemie leicht zurückgegangen sind, ist die tschechische Hauptstadt nach wie vor einer der attraktivsten Hotelmärkte in Mittel- und Osteuropa. In der Rangliste von «Cushman & Wakefield», die insgesamt 20 Städte in der Region bewertete, belegt Prag den ersten Platz. Darüber hinaus werden bis Ende 2025 voraussichtlich zehn bis zwölf weitere Hotels eröffnet, insbesondere im Luxussegment, die fast 2000 Zimmer und mehr als 1700 qm Fläche bieten. Die jüngste Eröffnung im Luxussegment vor wenigen Wochen war das neue Fairmont Golden Prague (Accor).
Kurzer Rückblick 2023/24
Im Jahr 2024 wurde das ehemalige Hotel Alcron, nun «Almanac X», nach Umbau mit 204 Zimmern wiedereröffnet. Dem folgte das neue W Prague Hotel mit 161 Zimmern und 350 qm Fläche. Zu den weiteren grösseren Eröffnungen 2023 und 2024 gehörte auch das Hotel Mozart mit 170 Zimmern.
Zudem wurden in den vergangenen Monaten auch die Kapazitäten bestehender Häuser erweitert. Das Botanique Hotel wurde im Zuge der geplanten Renovierung um 56 auf 262 Zimmer erweitert. Auf 450 qm entstanden neue Räume mit Tageslicht. Das Hotel Carol der Jan Hotels-Gruppe bietet nach dem Ausbau nun insgesamt 117 Zimmer.
Bis 2026 folgen das Zleep Radlická der Deutschen Hospitality mit 166, des Grande Amade Hotel mit 165 und des Motel One am Masaryk-Bahnhof mit 382 Zimmern. Soeben wurde auch, wie bereits erwähnt, das ehemalige Hotel InterContinental unter dem Namen Fairmont Golden Prague mit 297 Zimmern und 800 qm Fläche wiedereröffnet. Auch das Segment der Häuser mit weniger als 100 Betten wird wachsen. Insgesamt sollen 2025 vierzehn solcher Boutique-Hotels eröffnet werden.
«Wir hoffen, dass auch die Projekte, die wegen der Pandemie verschoben wurden, fertiggestellt werden, wie der Bau des Hard Rock Hotels, das ursprünglich 2023 eröffnet werden sollte und mit einer Kapazität von 523 Zimmern und 5500 qm Fläche zu den Vertretern der großen Kongresshotels gehören sollte. Ein schon lange angekündigtes Projekt ist auch der Bau eines Luxushotels im U-Sixtů-Haus in der Nähe des Altstadtplatzes, das 90 Zimmer haben soll», so Roman Muška, Direktor des Prague Convention Bureau.
Roman Muška sagt: «Die Liste zeigt, dass mit einem Anstieg der Hotelkapazitäten zu rechnen ist, vor allem im Bereich der Luxushotels. Dies ist für die Tourismusstrategie in Prag, die sich vom Profil der Stadt als billige Destination für Junggesellenabschiede wegbewegt, absolut notwendig. Gleichzeitig werden die Kongresskapazitäten erhöht, was dazu beitragen wird, mehr Veranstaltungen in die tschechische Hauptstadt zu holen, die sich nicht nur auf die Wirtschaft der Stadt auswirken, sondern auch soziale und bildungspolitische Auswirkungen haben.»
Trotz der schwierigen Situation und eines leichten Rückgangs der Kapazitäten hätten die Investoren und Eigentümer in den meisten Fällen nicht aufgehört, den Bau oder das Renovieren ihrer Hotels zu planen. «Vor der Pandemie wurden mindestens 15 Konferenzhotels renoviert, und viele Betriebe nutzten die niedrige Auslastung, um das Renovieren zu beschleunigen», so Muška. «Vor einiger Zeit haben wir das Andaz Prague Hotel der amerikanischen Hyatt-Kette, das Stages Hotel Prague, das Tribute Portfolio Hotel der Marriott-Kette und das neue Unterkunftskonzept The Julius Residence der Julius Meinl Gruppe begrüsst. Das neu renovierte Prague Marriott Hotel wurde um mehr als hundert Zimmer aufgestockt. Insgesamt haben all diese Veränderungen die Kapazität Prags um weitere 856 Zimmer und 1130 m2 Tagungsfläche erhöht.»
Hotelmarkt Prag: Positive Stimmung in einem umkämpften Umfeld
In den vergangenen Jahren stärkte die tschechische Hauptstadt an der Moldau ihre Position als beliebte Städtedestination bei internationalen Freizeitreisenden. Eine Analyse von Christie & Co zeigt, dass sich die Performance obgleich des starken Wettbewerbs im Hotelmarkt langfristig verbesserte.
Die tschechische Hauptstadt bildet das Zentrum für Kultur, Finanzen und Politik des Landes. Laut Condé Nast Traveler zählt die Stadt zu den schönsten Metropolen Europas. Den Großteil der Nachfrage bilden Freizeitreisende, die von den malerischen Sehenswürdigkeiten der Stadt, wie der berühmten Karlsbrücke oder dem Prager Schloss, angezogen werden. 2024 beherbergte die Stadt rund 8 Millionen Gäste, die eine Rekordzahl von 16,4 Millionen Nächtigungen in Hotels und Hotels generierten. Rund 90% dieser Logiernächte wurden durch ausländische Besucher nachgefragt. Seit 2014 begrüßte Prag mit jedem Jahr zunehmend mehr Gäste, was einem jährlichen Anstieg von 4,4% bei den Ankünften, bzw. 2,7% bei den Nächtigungen zur Folge hatte.
Im gleichen Zeitraum (2014 bis 2024) erhöhte sich das Angebot von Hotels und Hotels garni lediglich um 0,8% jährlich, was 2018 in ca. 75.000 Betten in rund 35.500 Zimmern resultierte. Da die Nachfrage schneller wuchs als das Angebot, stieg die Auslastung des Gesamtmarktes seit 2014 um insgesamt 8,5 Prozentpunkte auf 79% im Jahr 2024.
Im Vergleich zum Vorjahr 2023 sank die Auslastung jedoch aufgrund überdurchschnittlicher Angebotssteigerungen um 1,3 Prozentpunkte. Die durchschnittliche Nettozimmerrate stieg um 1,5% auf 2.323 Kč (90 Euro), konnte jedoch den Auslastungsverlust nicht komplett kompensieren, was insgesamt zu einem geringeren RevPAR in Höhe von 1.831 Kč (71 Euro) führte.
«Prag ist eine konkurrenzstarke Stadt und die zusätzlichen Angebotszuwächse führten in den letzten Jahren zu einem langsameren Ratenwachstum im Vergleich zu 2019 (vor der Pandemieso Christie & Co.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der Transaktionsmarkt erscheinen jedoch stabil. „Neben dem Verkauf des K+K Portfolios an InterGlobe Enterprises und Event Hotels, welches auch zwei Immobilien in Prag enthielt, gab es weitere Transaktionen, insbesondere im Luxussegment“, kommentiert Christie & Co. In den vergangenen zwei Jahren erwarb der norwegische Investor Wenaasgruppen das ehemalige Sheraton, heute Radisson Blu, sowie das Hotel Don Giovanni. Das ehemalige Hotel InterContinental (jetzt Fairmont) wurde zu gleichen Teilen an das Family Office des tschechischen Industriellen Oldřich Šlemr sowie an Eduard Kučera and Pavel Baudiš verkauft. Es wird spannend zu sehen, wie sich das Luxussegment entwickelt, vor allem da sich auch neue Hotels in der Pipeline befinden.
Fazit: Prager Hotelmarkt 2024
Nach einer Zeit, in der der Prager Hotelmarkt in Bezug auf die Erholung von den Auswirkungen der Covid-Pandemie hinter anderen europäischen Städten zurückblieb, stiegen alle Leistungsindikatoren im Jahr 2024 deutlich an. Der RevPAR lag im Jahr 2019 um 10% über dem Niveau vor dem Kauz, im Dezember 2024 sogar um 35% über dem Dezember 2019. Die Auslastung erreichte im vergangenen Jahr 71%, im Dezember 2024 kehrte die Auslastung mit 79% auf das Niveau vom Dezember 2019 zurück. Der durchschnittliche Tagessatz lag im Jahr 2024 bei 110 EUR, 22% höher als im Vorjahr. Das Volumen der Investitionstransaktionen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 68% und erreichte 137 Mio. EUR, und für 2025 sind weitere große Deals geplant. Der Prager Hotelmarkt beweist seine Widerstandsfähigkeit und Attraktivität.
Im Vergleich der 30 wichtigsten europäischen Hotelmärkte erreichte Prag im vergangenen Jahr wieder annähernd die Positionen, die es vor der Covid-Krise innehatte: Beim RevPAR kehrte es auf seinen ursprünglichen Platz 21 zurück (von Platz 24 im Vorjahr), und bei der Auslastung erreichte es Platz 15 (vor der Covid-Krise lag es auf Platz 10 und 2022 auf Platz 25). Der RevPAR-Zuwachs gegenüber dem Vorjahr war der zweithöchste unter den verglichenen Städten – während der europäische Durchschnitt bei 16% lag, betrug er in Prag 36%. Dies ist teilweise auf die niedrige Ausgangsbasis der Stadt zurückzuführen, da der Aufschwung in Prag nicht wie in den meisten anderen europäischen Märkten im Jahr 2022 einsetzte. Mit einem RevPAR von 78 EUR im Jahr 2024 lag Prag vor Warschau und Bukarest.
Was sagen die Hotelexperten von Cushman & Wakefield?
Sevda Cadir, Senior Hospitality Consultant, Cushman & Wakefield:
„Der Anstieg des RevPAR wurde in erster Linie durch das ADR-Wachstum angetrieben, das durch die starke Freizeitnachfrage, das begrenzte Hotelangebot und die Nähe zu wichtigen Quellmärkten unterstützt wurde, sowie durch einen bemerkenswerten Anstieg der Belegung um 20%. Trotz operativer Herausforderungen, die zu steigenden Kosten führten, ermöglichten die Einnahmen den Prager Full-Service-Markenhotels eine durchschnittliche Bruttobetriebsgewinnmarge von 43% der Gesamteinnahmen, was unter den wichtigsten europäischen Märkten den dritten Platz einnimmt und die wichtigsten CEE-Hauptstädte und Wien übertrifft.“
Mehr Besucher aus Asien, mehr Luxuskapazitäten
Auch die Auslastung der Prager Hotels nähert sich seit 2024 dem Niveau von vor der Covid-Krise: Während sie 2019 bei 78% lag, erreichte sie im vergangenen Jahr 71%. Der erfolgreichste Monat war der Dezember, in dem die Auslastung mit 79% genauso hoch war wie im Dezember 2019.
Die eingeschränkte Flughafentätigkeit war lange Zeit ein Engpass für den Tourismus in Prag – im Jahr 2024 wurden jedoch mehr als 30 Strecken wieder aufgenommen, und 2025 werden voraussichtlich weitere Strecken eröffnet. Die Passagierzahlen dürften in diesem Jahr auf 15,5 Millionen steigen, was einem Zuwachs von 12% gegenüber 2024 und nur 13% gegenüber 2019 entspricht.
David Nath, Head of Hospitality, Cushman & Wakefield:
«Verbesserte Flughafenverbindungen, insbesondere mit wichtigen asiatischen Märkten wie Taiwan und Südkorea, führten zu einem Anstieg der asiatischen Touristen um 63% im Vergleich zu 2023. Darüber hinaus profitiert Prag von einem Zufluss an Luxusangeboten durch Hotels wie dem Andaz oder dem Fairmont Golden Prague.»
Das Volumen der Hoteltransaktionen erreichte im Jahr 2024 137 Millionen Euro. Dies liegt zwar immer noch deutlich unter dem Niveau des Rekordjahres 2019, bedeutet aber einen Anstieg um zwei Drittel gegenüber 2023.
Magsud Rahmanov, Leiter des Bereichs Hoteltransaktionen, Cushman & Wakefield:
«Das tschechische Hotelinvestitionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr um 68% gestiegen, was die wachsende Attraktivität des Marktes zeigt, der nach Covid-19 und der Energiekrise zur Stabilität zurückkehrt, und das trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und der anhaltenden Herausforderungen wie dem Krieg in der Ukraine und der Konjunkturabkühlung. Angesichts einer Reihe von laufenden und 2025 abzuschließenden Transaktionen erwarten wir in diesem Jahr ein noch höheres Volumen an Hoteltransaktionen.»
Im Jahr 2024 wurden in Tschechien 9 Hotels gehandelt, wobei 78% des Volumens auf Prag entfielen und 84% auf die Luxus- und gehobene Kategorie. Während in der Vergangenheit inländische Investoren vorherrschten, wurden im vergangenen Jahr 77% des Volumens von paneuropäischen und asiatischen Investoren abgewickelt. Dies zeigt, dass sich der tschechische Hotelmarkt wieder öffnet und internationales Kapital anzieht.
David Nath, Leiter des Bereichs Hospitality, Cushman & Wakefield:
«Nach der aktuellen Senkung des ČNB-Zinssatzes um 0,5% auf derzeit 6,25% erwarte ich eine allmähliche Erholung des Investitionsmarktes. Trotz der wirtschaftlichen Abschwächung, die vor allem durch höhere Inflation und Zinssätze sowie geopolitische Spannungen verursacht wurde, hat sich die Tschechische Republik als widerstandsfähiger Markt erwiesen.“
Quellen: Christie & Co., Cushman & Wakefield
