Hospitality Report 2025: Schweizer Hotelmarkt bleibt attraktiv für Hotelinvestitionen

Der Schweizer Hotelmarkt bleibt weiterhin attraktiv für Hotelinvestitionen, da die Schweiz nicht nur Premiumpreise und ein qualitativ hochwertiges und diversifiziertes Gästeklientel, sondern auch ein gutes inländisches Investorenumfeld aufweist. Zu diesem Schluss kommt der Hospitality Report Schweiz 2025 von Wüest Partner. Hier die wichtigsten Erkenntnisse und Trends aus dem Report:

Im ersten Halbjahr 2025 konnten sowohl steigende Zimmerpreise und Übernachtungszahlen wie auch eine positive Wertentwicklung dieses Liegenschaftstyps beobachtet werden. Die Stadtregionen verzeichnen das größte Wachstum bei den Marktwerten, aber auch Hidden Champions wie die Region Aargau & Solothurn holen aufgrund sehr guter Performance im vergangenen Jahr auf. Somit lohnt sich auch ein Blick auf die attraktivsten Destinationen für Hotelinvestments. Das erstmals hierzu veröffentliche jährliche Ranking von Wüest Partner zeigt die Investitionspotenziale in der Hotellerie auf. Fest steht: Chur gilt 2025 als besonders attraktive Destination für Hotelinvestitionen.

2024 stieg die Zahl der Logiernächte vor allem aufgrund der gestiegenen Nachfrage aus dem Ausland. Der Zimmerpreis erhöhte sich im Schnitt auf CHF 268 (+2.7%), mit einem starken Wachstum im Luxussegment. Insbesondere die Städte verzeichneten ein Plus bei Logiernächten und Zimmerpreisen, während das Tessin und die Ostschweiz leicht zurückfielen. Durch das Wachstum im Angebot mit fast 1’500 Zimmern mehr (+1.1%) konnte in manchen Regionen ein Rückgang der Auslastung beobachtet werden.

Essential by Dorint, Interlaken (eröffnet 2024).

Zinsumfeld als Stütze des Immobilienmarktes

Die seit Mitte 2024 sinkenden Zinsen und der Ausblick auf weitere Reduktionen des SNB-Leitzinses im aktuellen Jahr geben dem Schweizer Immobilienmarkt weiter leichten Auftrieb. Die gesunkenen Finanzierungskosten und das generell positive Marktumfeld sorgen für zunehmende Aktivität auf dem Transaktionsmarkt. Auch das Transaktionsvolumen im Hotelimmobilienmarkt dürfte nach einer leichten Zunahme 2024 auch 2025 weiter anziehen. Die Rekord-Zahlen der Hotellerie und die generell hohe Werthaltigkeit am Schweizer Immobilienmarkt stärken die Nachfrage nach Investments in Hotelimmobilien. Hinzu kommt, dass auch bei den Schweizer Stadthotels Umsatzsatz-Einbußen wie zu Pandemiezeiten definitiv der Vergangenheit angehören und sich nun auch die institutionellen Anleger dank robuster Ergebnisse wieder für diesen Immobilientyp interessieren. Mit den anhaltend positiven Tourismusprognosen und dem stabilen Schweizer Franken steigt die Nachfrage nach Hotelimmobilien auch bei internationalen Akteuren, darunter auch Privatinvestoren, welche darin Inflationsschutz und Diversifikationsmöglichkeiten suchen.

Somit zeigt sich der Schweizer Hotelimmobilienmarkt über nahezu alle Regionen stabil bis deutlich positiv. Gerade in den städtischen Regionen wie Zürich und Genf zogen die Marktwerte pro Zimmer deutlich an. Mit einem Wertwachstum pro Zimmer von +2.7% gegenüber dem Vorjahr zeigt sich auch in Basel eine deutliche Erholung des Marktes, die auf die Zukunftsträchtigkeit der städtischen Hotellerie hindeutet.

Auch in den klassischen Ferienregionen steigen die Werte pro Zimmer dank der höheren Nachfrage und der hohen Investitionstätigkeit in die Ferienhotellerie. Der Osten und Süden der Schweiz zeigen ähnlich wie im Vorjahr ein geringeres Wachstum, was der weniger dynamisch wachsenden oder gar rückläufigen Nachfrage geschuldet ist.

Konsolidierung des Bestandes schreitet fort

Die Schweizer Hotellerie wies 2024 zum ersten Mal seit der Jahrhundertwende weniger als 4’000 geöffnete Betriebe auf. Da die Zahl der verfügbaren Zimmer dennoch um knapp 1’500 Stück wuchs, setzt sich der Trend zur wachsenden Anzahl Zimmer pro Hotel fort. Diese Konsolidierung ist jedoch kein Produkt der Pandemie, sondern bereits seit der Finanzkrise 2008 in Gange.

Über die letzten 20 Jahre sank die Zahl der Betriebe durchschnittlich um 1.1% pro Jahr, während die Anzahl Zimmer um 0.3% anstieg. Die Anzahl Zimmer pro Betrieb wuchs in dieser Zeit somit um durchschnittlich 1.5% pro Jahr von 25 auf knapp 34 Zimmer pro Betrieb. Anhand der Zahlen zu den aktuellen Neu- und Umbauprojekten für Hotels wird sich dieser Trend zur Konsolidierung auch in den kommenden Jahren weiter fortsetzen. Jedoch zeigt sich sowohl beim Rückgang der Anzahl Betriebe als auch beim Wachstum der Zimmerzahl eine Entschleunigung.

Innovation als Schlüssel zum Erfolg

Mit durchschnittlich 34 Zimmern pro Betrieb verfügt die Schweiz über eine Vielzahl von kleinen Hotelbetrieben, was zu einem hohen Konkurrenzdruck im Hotelmarkt führt. Ein hohes Umsatzvolumen allein ist nicht der einfachste Weg zur langfristig nachhaltigen Profitabilität. Mit steigenden Personal- und Energiekosten bleibt die Digitalisierung von Betrieben und Prozessen ein unumgängliches Mittel zur Kostensenkung.
Wahre «Hospitality» kann jedoch nicht so einfach durch Technik ersetzt werden, weshalb die Guest Experience wieder an Relevanz gewinnt. Denn wer es schafft, Kosten tief zu halten und gleichzeitig mit einer zeitgenössischen Positionierung und exzellentem Service die Bedürfnisse der Gäste zu treffen, ist klarer Gewinner im Markt. Um sich im Wettbewerb zu behaupten, bedarf es also konstanter Innovation – nicht nur aus Betriebskostensicht – sondern insbesondere bei der Ausrichtung des Angebotes auf aktuelle Markttrends und Gästebedürfnisse.

Asset-Light Strategien dominieren

Der Schweizer Hotelmarkt bleibt weiterhin attraktiv für Hotelinvestitionen, da die Schweiz nicht nur Premiumpreise und ein qualitativ hochwertiges und diversifiziertes Gästeklientel, sondern auch ein gutes inländisches Investorenumfeld aufweist. Internationale Hotelbetreiber verfolgen nämlich aufgrund der hohen Kapitalintensität und der Komplexität des Immobilienmarktes primär Asset-Light Strategien mit Franchise- oder Managementverträgen. Inländische Investoren und Entwickler, welche die baurechtlichen, steuerlichen und planerischen Anforderungen des Schweizer Immobilienmarktes besser handhaben können, profitieren von Brandpower und erleichtern gleichzeitig den Markteintritt für neue Betreiber und Marken aus dem Ausland.

So eröffnete die dänische Hotelmarke Zleep in Zusammenarbeit mit der Säntis Home AG im Juni und Juli 2024 ihre ersten Hotels in Lausanne-Chavannes und Zürich-Kloten mit 120 respektive 90 Zimmern. Für 2025 und 2027 sind bereits weitere Neubau-Projekte in Bern-West und Luzern-Emmenbrücke mit über 130 Zimmern in Arbeit. Zudem zeigt sich insbesondere im Mittelpreissegment weiterhin ein klarer Trend zu peripheren Stadtlagen statt urbanen Zentren, da letztere vor allem in den vergangenen Jahren deutliche Preisanstiege im Hotelimmobiliensegment verzeichneten.

Hohe Aktivität auf dem Hotelimmobilienmarkt

Während größere Luxus-Hotelprojekte wie das ALiLa La Gruyère, das Lefay Crans-Montana oder das Ritz-Carlton Zermatt ins Stocken geraten sind, konnten zahlreiche spannende Neu- und Wiedereröffnungen im vergangenen Jahr beobachtet werden. Wüest Partner zeichnet aus diesem Anlass seit diesem Jahr die aus der Hotelimmobilienperspektive innovativsten und bedeutendsten Neueröffnungen und-positionierungen im Schweizer Hotelmarkt aus.

Ausblick 2025

Nach einem sehr guten Start in das Jahr 2025 wird auch für den Rest des Jahres von einem leichten Wachstum in der Hotellerie ausgegangen, sodass die Zahl der Logiernächte für 2025 über 43 Mio. zu liegen kommen dürfte. Hierbei spielen insbesondere die Zunahme der Gäste aus dem asiatischen Raum und den Vereinigten Staaten eine tragende Rolle. Das Wachstum der Anzahl Zimmer wird voraussichtlich leicht tiefer ausfallen, was eine marginale Steigerung der Auslastung bedeuten würde. Mit dem sinkenden Zinsniveau und der generell stärkeren Nachfrage nach Hotelimmobilien im Markt wird auch von leicht steigenden Marktwerten in diesem Jahr ausgegangen.