Martin Studer blickt auf eine erfolgreiche Karriere in der Hospitality-Branche zurück. Er führte und eröffnete renommierte Luxushäuser wie den „Schweizerhof“ in Bern und andere gastgewerbliche Betriebe. Studer verfügt über einen MBA-Abschluss und ist seit 2002 mit der Swiss Hospitality Management AG (SHM) selbständig. Mit dieser Betriebsgesellschaft ist er derzeit Betreiber, Mieter und Franchise-Nehmer des Hotels Ibis Chur und des Mercure Chur City-West. In der folgenden Gast-Kolumne fragt sich Studer: Sind Mieter Unternehmer zweiter Klasse?
Zuerst stellt sich die Frage, was eine tragbare Miete ist. Da gehen die Meinungen von Vermietern und Mietern auseinander. Private und institutionelle Investoren suchen eine sichere Anlage mit einer möglichst garantierten Rendite. Dies führt automatisch dazu, dass eine Mindestmiete die Basis bildet. Hinzu kommt in den meisten Fällen eine Umsatzkomponente. Investoren von Hotelimmobilien erwarten in der Regel eine höhere Rendite im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilien, da Investitionen in Hotelimmobilien ein höheres Risiko darstellen. Investoren sind ebenfalls in Einkaufszentren, Lagerhäusern, Mehrfamilienhäusern und ähnlichen gewerblichen Immobilienformen investiert. In diesen Immobilien herrscht im Regelfall Vollvermietung resp. 100%-Auslastung. So lassen sich die Mieten resp. die erwarteten Renditen in eine Quadratmetermiete umrechnen. Diese wird auch von Hotelimmobilien erwartet.
Hier beginnt der grosse Unterschied, da ein Hotel nur selten zu 100% an 365 Tagen ausgelastet ist. Somit führt eine erwartete, fixe Quadratmetermiete meistens zu Mieten, die im Verhältnis zum Umsatz eines Hotels untragbar werden. Dies auch deshalb, weil Hotel-, Restaurant- und Wellnessbereiche andere operative Ergebnisse erzielen. Der Umsatz schwankt und somit auch die Umsatzmiete. Der Mieter kann die Schwankungen kaum ausgleichen, da diese selten in seinem Einflussbereich liegen (Wetter, Währung, Wirtschaft, geopolitische Ereignisse, Saisonabhängigkeiten etc.). Deshalb wird die Mindestmiete tendenziell zu hoch definiert, was die Mindestrendite für den Vermieter jederzeit garantiert. Die Umsatzkomponente ist dann das Sahnhäubchen auf dem Kuchen, zumindest für den Vermieter.
Langjährige Mietverhältnisse sind für einen Investor ideal. Die Immobilie ist voll vermietet, eine Mindestmiete durch den Mieter garantiert und abgesichert. Sofern eine Rohbaumiete vorliegt, liegen die Investitionen und der Ersatz des FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment) beim Mieter. Bei löffelfertiger Miete wird zusätzlich zur Miete ein Erneuerungsfond geäufnet, der den Ersatz des FF&E für die Zukunft sicherstellen soll. Obendrauf kommt nun noch eine Mietzinsgarantie für 6-12 Monate – eine weitere Sicherheit für den Investor. Das sieht nach einem rundum sorglosen Paket aus für den Vermieter.
Die ganze Last jedoch trägt der Mieter. Und in den meisten Fällen ist es nicht so, dass ein sich selbständig machender junger Hotelier einen Investor für seine Wunschimmobilie sucht, sondern der Investor einen fähigen und solventen Betreiber für seine Immobilieninvestition. Daraus ergibt sich bestenfalls, dass der Investor auch das grössere Risiko tragen soll. Und somit zeigt sich, dass der Mieter zwar selbständiger Unternehmer ist, jedoch vor seinem eigenen Gewinn die Rendite des Eigentümers erwirtschaften muss. Sofern ein mieterfreundlicher Vertrag vorliegt, der dem Mieter einen angemessenen EBITA ermöglicht, funktioniert das. Aber was passiert, wenn ein unvorhersehbares Ereignis eintritt, das die Geschäftsgrundlage in Frage stellt oder gar ruiniert? Die Corona-Pandemie steht exemplarisch dafür. Die Diskussionen um Mietzinsreduktionen etc. laufen wohl noch bis heute an.
Damit auch diese aussergewöhnliche Situation einen Mieter nicht in seiner Existenz gefährdet, sollte ein entsprechender Mietvertrag vorliegen, der den Mieter als Unternehmer nicht zweitklassig dastehen lässt. Folgende Eckdaten sind somit zu vereinbaren:
- Langjähriger Mietverträge mit echten Optionen (mind. 10 + 2×5 Jahre).
- Reine Umsatzmiete mit Mietzinsdeckel, damit der Mieter überproportional für einen überdurchschnittlichen Einsatz entschädigt wird und sein Unternehmen bei einer globalen Krise nicht unmittelbar gefährdet ist (Überschuldung).
- Löffelfertige Miete (keine Investitionen in FF&E für den Mieter).
- Tragbare Miete berechnet am Umsatz eines Basisjahres, aufgeteilt nach Rooms, F&B und Misc.
- Realistische Äufnung des Erneuerungsfonds, damit der Werterhalt des Hotels gewährleistet werden kann und wird.
- Mietzinsgarantie entsprechend der Risikoverteilung zwischen Investor (Geld) und Betreiber (Know-how).
Unter diese Voraussetzungen kann der Mieter auch bei globalen, nicht voraussehbaren Ereignissen überleben. Und der Vermieter muss in einer solchen Situation nicht um das Überleben seines Mieters bangen resp. einen neuen Mieter suchen. WIN – WIN!
Hinweis: Die Bilder zur Illustration der Gast-Kolumne wurden von KI generiert.
Martin Studers 3×3-Regel
Studers 3×3-Regel: Damit ein Betrieb auf lange Frist erfolgreich funktionieren kann, sind die folgenden Kennzahlen unerlässlich.
39%
Die Lohnkosten dürfen 39% nicht überschreiten.
30%
Das GOP (Gross Operating Profit) muss mindestens 30% betragen.
30%
Die Eigenmittel dürfen 30% nicht unterschreiten.
1000
Damit eine Hotelliegenschaft langfristig finanziell erfolgreich ist, dürfen die Erstellungskosten eines Zimmers nicht mehr als das Tausendfache des erwarteten durchschnittlichen Zimmerpreises (ADR) betragen. Nur damit können sowohl der Eigentümer wie auch der Mieter eine risikogerechte Rendite erzielen.
Martin Studers Blog
«Preis ist, was man bezahlt – Wert ist, was man bekommt.» Das hat einst Warren Buffet gesagt, die US-amerikanische Investorenlegende. Und ich pflichte ihm bei. Seit über 30 Jahren bin ich in der Schweizer Hotelszene als Direktor, Verwaltungsrat, Inhaber und Investor tätig. Dabei habe ich Hotels eröffnet, bestehende Hotels gekauft oder gemietet und als Franchise-Partner von diversen internationalen Hotelkonzernen neue Geschäfte aufgebaut und Marken in der Schweiz etabliert. Im Bereich E-Commerce konnte ich ein Startup aufbauen und auf Marktreife vorbereiten.
Auf der Suche nach weiteren Betrieben im Hotelbereich zum Kauf, zur Miete oder zum Management verfüge ich über Kontakt zu Investoren und Hoteleigentümern auf Nachfolgesuche. Dabei wird immer wieder klar, wie schwierig sich eine Hotelakquisition resp. ein Verkauf herausstellt. Ich möchte meine Erfahrungen der letzten 30 Jahre hier zu Wort bringen und Verständnis in die Materie ermöglichen.
