Was bewegt den Hotelinvestmentmarkt 2025 wirklich? In welche Richtung entwickelt sich der Hospitality-Markt in der DACH-Region? Welches sind die wichtigsten Branchen-Trends? Das renommierte Beratungsunternehmen mrp hotels hat – in Kooperation mit der deutschen Plattform elevatr – Experten-Gespräche geführt. Hotel Inside publiziert die wichtigsten Erkenntnisse aus den Debatten.
Anlässlich des International Hospitality Investment Forum (IHIF) 2025 haben mrp hotels und elevatr im Rahmen ihrer Community-Partnerschaft eine Ad-hoc-Umfrage unter ausgewählten Branchenexperten durchgeführt. Die Fragestellung: Welches sind die drei Top-Themen auf dem Hotelinvestmentmarkt 2025?
Die Expertenmeinungen flossen in eine umfangreiche Übersicht der Entwicklungen in den Bereichen Hotelbetreibergesellschaften und Hotel-Investments sowie in puncto allgemeine Trends ein.
Hotelimmobilienmarkt 2025: Alte Herausforderungen, neue Chancen
Der Hotelimmobilienmarkt bleibt in Bewegung. Hotels rücken durch ihre erwiesene Krisenresilienz (die nicht nur während der Pandemie unter Beweis gestellt wurde) stärker in den Fokus von Investoren, bleiben jedoch im Vergleich zu Büro- oder Wohnimmobilien weiterhin eine „alternative Assetklasse“. Hotelimmobilien schwingen sich aber mittel- bis langfristig dazu auf, „Core“ zu werden. Doch obwohl sich die Nachfrage nach Hotelübernachtungen europaweit stabilisiert hat, bleibt die Profitabilität vieler Betreiber und Hoteliers unter Druck. Konjunkturelle und geopolitische Einflüsse erfordern 2025 mehr denn je eine flexible und dynamische Anpassung an Markttrends. Gleichzeitig eröffnet das veränderte Immobilienmarktumfeld neue Chancen – vorausgesetzt, man setzt auf die richtigen Strategien und hat aufgrund beziehungsweise trotz risikoaverser Banken ausreichend liquide Mittel.
Betreiberlandschaft im Wandel
Die Betriebsmodelle der Hotelbranche verändern sich rasant. Budget-, Midscale- und Upper-Midscale-Hotels entwickeln sich zunehmend zu standardisierten und vergleichbaren Produkten, bei denen effiziente Prozesse, niedrige Kosten und ein solides Produkt im Vordergrund stehen. Gleichzeitig wird der Betrieb von Upscale- und Luxushotels unter anderem aufgrund stark steigender Mitarbeiterkosten immer teurer – ohne substanzielles Ratenwachstum wird die Profitabilität in diesen Kategorien erheblich sinken. Hohe Serviceanforderungen anspruchsvoller Gäste und starke Markenpositionierungen treiben hier die Kosten weiter nach oben.
Der Druck auf die Betreiber bleibt also hoch und die Kombination aus höheren Lohnkosten, höheren Energiepreisen und stark gestiegenen Pachten führt zu sinkenden EBITDAs. Viele Unternehmen begegnen diesen Herausforderungen mit noch effizienteren Prozessen, der Reduzierung des Leistungsangebots oder suchen Einsparungsmöglichkeiten in Digitalisierung und Robotereinsatz.
Gerade auch deshalb gewinnen Serviced Apartments weiter an Bedeutung und nähern sich immer mehr an die konventionelle Hotellerie an. Flexible Konzepte mit geringeren Betriebskosten und skalierbaren Strukturen machen dieses Segment für viele Betreiber und Investoren attraktiver. Klassische Hotelgesellschaften entdecken das Potenzial von Serviced Apartments, während gleichzeitig bestehende Anbieter aus diesem Bereich zunehmend in das traditionelle Hotelgeschäft expandieren. Der Trend zur stärkeren Verzahnung verschiedener Nutzungsarten setzt sich fort – auch wohnwirtschaftlich ausgerichtete Konzepte wie Micro-Living oder eben Serviced Apartments werden zunehmend in Hotelentwicklungen integriert.
Neben wirtschaftlichem Druck durch steigende Kosten und sinkende Margen müssen sie sich Hotelbetreiber mit veränderten Erwartungen der Investoren auseinandersetzen. Betreiberfreie Transaktionen werden zunehmend bevorzugt, da wirtschaftlich angeschlagene Pächter den Verkaufsprozess erschweren.
Die markant eingebrochene Pipeline an Neubauten steigert optimalerweise die Performance der Bestandshotels und sorgt auch für eine verstärkte Nachfrage nach Konversionsprojekten – wobei nicht jedes Rebranding gleich als echte Conversion gilt.
Selektiver Hotelinvestmentmarkt
Während die Investoren- und Betreibernachfrage nach Hotelimmobilien grundsätzlich vorhanden ist, gestaltet sich der Investmentmarkt auch nach zwei Jahren Flaute nach wie vor differenziert. Core-Immobilien bleiben prinzipiell gefragt, jedoch sind Verkaufsbewegungen aufgrund weniger Vergleichstransaktionen noch zögerlich – bei einigen Verkäufern sinken gerade die Verkaufspreisvorstellungen, da Anschlussfinanzierungen teurer wurden und häufig Liquiditätslücken entstehen. Viele Eigentümer halten andererseits an ihren Objekten fest, da sie keine Notwendigkeit sehen, unter aktuellen Marktbedingungen zu verkaufen. Gleichzeitig erschweren hohe Finanzierungskosten und strengere Eigenkapitalanforderungen neue Transaktionen.
Mezzanine- und Private-Equity-Kapital ist mit Zinsen von zumeist über 10 Prozent teuer und erschwert tragfähige Business Cases. Alternative Finanzierer öffnen sich zudem nur selektiv für das Segment, was die Finanzierungslandschaft weiter limitiert. Value-Add-Transaktionen sind von besonders hoher Bedeutung – jedoch oft nur realisierbar, wenn Investoren Renditen im 15-fachen Bereich oder darunter erzielen können. Diese Projekte sind Mangelware und werden derzeit, gefühlt, von jedem gesucht.
Trotzdem rücken Hotelinvestments durch die strukturellen Herausforderungen im Office- und Retail-Sektor stärker in den Fokus. Besonders großvolumige Trophy-Objekte und Portfoliotransaktionen bleiben für Private-Equity-Investoren interessant, während klassische Einzelobjekte im Midscale-Segment weiterhin schwer vermittelbar sind.
Da manche Betreiber straucheln, lassen sich betreiberfreie Transaktionen in letzter Zeit häufig leichter realisieren als Verkäufe mit wirtschaftlich angeschlagenen Pächtern. Insbesondere auch durch die Zunahme von Owner-Operator-Vehikeln.
Trends, die den Hospitality-Markt 2025 prägen
1. ESG bleibt auf der Agenda – verliert aber an Dynamik
Nachhaltigkeit (von vielen häufig gleichgesetzt mit „CO2-Neutralität“) bleibt ein zentrales Thema, auch wenn neue politische Entwicklungen möglicherweise zu einer Aufweichung bisheriger strenger Kriterien führen. So könnte die EU zum Beispiel regulatorische Vorgaben wie die CSRD weiter nach hinten verschieben. Dennoch bleibt die Umsetzung nachhaltiger Konzepte relevant – nicht zuletzt, um den Wert von Immobilien langfristig zu sichern und Stranded Assets zu vermeiden.
2. Digitalisierung und Kosteneffizienz als Schlüsselthemen
Etablierte Betreiber benötigen länger, um technologische Innovationen umzusetzen, als neu entstandene Betreibergesellschaften. Automatisierung und digitale Prozesse sind entscheidend, um steigende Kosten auszugleichen und Effizienzsteigerungen zu realisieren. Dabei geht es nicht immer um radikale Neuerungen, sondern um die konsequente Umsetzung bereits verfügbarer Lösungen.
3. Die Marktentwicklung spielt bestehenden Hotelbetrieben in die Karten
Die stark reduzierte Pipeline an Neubauprojekten trägt dazu bei, dass Bestandshotels hohe Auslastungen und stabile Raten erzielen werden. Stabile Marktverhältnisse sind dabei Voraussetzung. Gleichzeitig werden Konversionen ökonomisch attraktiver, was auch ökologisch von Vorteil ist, da Beton schon einmal verbaut wurde.
4. Die Zukunft der Finanzierung bleibt herausfordernd
Banken agieren risikoavers, alternative Finanzierer sind vereinzelt verfügbar, aber keine breitflächige Lösung. Institutionelle Investoren stehen vor der Herausforderung, ihre LCR-Vorgaben in einem Markt mit sinkenden EBITDA-Margen zu erfüllen. Die künftige Zinsentwicklung bleibt ein Unsicherheitsfaktor, mit Prognosen zwischen zwei und fünf Zinsschritten im Jahr 2025.
5. Personalisierung & Erlebnisorientierung
Während sich Budget-, Midscale- und Upper-Midscale-Hotels zunehmend standardisieren und der Fokus auf Effizienz, Lage und Produktqualität liegt, wird der Upscale- und Luxusbereich immer erlebnisorientierter. Gäste erwarten hier nicht nur exzellenten Service, sondern maßgeschneiderte Erlebnisse, die über den reinen Aufenthalt hinausgehen, Emotionen wecken und in Erinnerung bleiben.
6. Arbeitskräftemangel als anhaltende Herausforderung
Mitarbeiterbindung und Employer Branding gewinnen weiter an Bedeutung. Unternehmen, die attraktive Arbeitsmodelle bieten, sichern sich langfristig Wettbewerbsvorteile. Gleichzeitig bleibt die Konsolidierung der Personalstrukturen ein entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.
FAZIT:
Der Hotelmarkt 2025 erfordert strategische Anpassungen auf allen Ebenen. Während die Investitionsbereitschaft vorhanden ist, stöhnen Betreiber unter steigendem Kostendruck – doch neue Konzepte und technologische Entwicklungen ermöglichen belastbare EBITDAs und schaffen trotz des schwierigen Marktumfelds realisierbare Lösungen. Langfristig bleibt die Hotellerie eine Wachstumsbranche.
Quelle & Copyright: mrp hotels und elevatr, Mai 2025
Bildlegende Hauptfoto: Renaissance Hotel Zürich-West (SV Hotels).
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