Als die Zinssätze fast bei null lagen, waren Hotel-Deals leichter zu realisieren, und die Transaktionsaktivitäten erreichten neue Höhen. Jetzt, da die Kapitalkosten gestiegen sind, müssen die Hotelinvestoren ihre Strategien und Erwartungen überdenken. Trotzdem setzen Investoren in ganz Europa auf Hospitality-Projekte.
Nachdem in den vergangenen zwei Jahren wegen Corona vor allem nationale Projektentwickler und private Investoren aktiv waren, sind jetzt auch institutionelle Investoren zurück am Transaktionsmarkt, heißt es in einer aktuellen Studie von Christie & Co. Obwohl sich die Märkte signifikant erholt hätten, sei nun allerdings eine gewisse Zurückhaltung der Banken verstärkt spürbar. Erhöhte Eigenkapital-Quoten und steigende Zinssätze machten es Investoren zunehmend schwerer, Finanzierungen aufzustellen, weshalb zuletzt auch vermehrt reine Eigenkapital-Transaktionen beobachtet werden konnten.
Da Hotelimmobilien inzwischen gleichberechtigt neben klassischen Gewerbeimmobilien wie Büros oder Einzelhandelsgebäuden stehen und daher denselben professionellen Ansprüchen unterliegen, hängt es auch von den Renditeerwartungen der Anleger ab, ob sie in Hotel- oder Büroimmobilien investieren. Als die Zinssätze noch fast bei null lagen, war das Streben nach Rendite ein wichtiger Punkt für potenzielle Anleger. Wer jetzt auf Hotels setzt, wird durch vergleichsweise hohe Ankaufsrenditen – die aktuell höher liegen als die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Städten – und das Aufholpotenzial belohnt. Zu den Renditejägern gehören vor allem die Private-Equity-Fonds: eine Investorengruppe, die in der Zeit nach der Pandemie zu den aktivsten Käufern zählte, auch weil die Fonds auf einer Menge Geld saßen. Auch viele Family Offices und Privatanleger griffen bei Hotelimmobilien zu.
Wie erwartet hat sich der Aufschwung auf dem europäischen Hotelmarkt im laufenden Jahr weiter beschleunigt. Viele der Hotels in den Leisure-Destinationen waren in den Sommermonaten nahezu ausgebucht. Als Folge dessen wurden in vielen Top-Märkten die Profitabilitätsniveaus aus dem Jahre 2019 übertroffen. So lag der GOPPAR (Gross Operating Profit pro verfügbares Zimmer) in Berlin nach Erhebungen von STR im Juli bei 34,32 US-Dollar und damit 183 Prozent höher als vor der Pandemie.
Falls sich die Wachstumsdynamik in den Folgejahren noch verstärken wird, dürften sich auch die Investitionsmöglichkeiten erweitern, sagt David Kellett, Managing Director Hotel Transactions bei Invesco. Für ihren europäischen Hotelfonds hat Invesco seit Jahresbeginn 2022 drei weitere Hotels im Gesamtwert von 100 Mio. Euro gekauft. „Diese jüngsten Neuzugänge in den Niederlanden, Italien und Spanien stehen für das Beste, was der europäische Hotelmarkt zu bieten hat. Und wir werden weitere Investitionen tätigen, um Wertschöpfungspotenziale zu erschließen“, sagt Chris Brassington, Senior Director Fund Management bei Invesco.
Die große Verschiebung auf dem Investmentmarkt im Jahr 2021, die sich auch im Jahr 2022 fortsetzt, besteht darin, dass Spanien nun Deutschland in Bezug auf die Transaktionsaktivität überholt hat. Das ist einer Studie von Savills zu entnehmen. Der größte Hotelmarkt ist demnach nach wie vor das Vereinigte Königreich, auf das 47 Prozent der Aktivitäten im ersten Quartal 2022 entfielen. An zweiter Stelle stand Spanien, wo sich das Investmentvolumen im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 35 Prozent auf 1,5 Mrd. Euro erhöhte.
Mit Blick auf viele Transaktionen im zweiten und dritten Quartal scheint sich die Einschätzung des britischen Immobiliendienstleisters zu bestätigen. Neben den genannten Ländern fanden viele Transaktionen in Italien statt, wo unter anderem Fort Partners das Palazzo Marini in der Altstadt von Rom für 165 Mio. Euro von dem Entwickler Scarpellini übernommen hat. In der aufstrebenden Destination Griechenland hat der Immobilieninvestor Azora das Sheraton Rhodes Resort von Lampsa Hellenic Hotels für rund 45 Mio. Euro gekauft, was rund 109 000 Euro pro Zimmer entspricht. In Deutschland übernahm die HR Group den Betrieb von zwölf Hotels in Deutschland von der österreichischen Amedia, zusammen mit weiteren elf Häusern in anderen EU-Ländern.
Kurz danach wurde bekannt, dass HR zudem bei Vienna House einsteigt und diese Marke zusammen mit dem US-Konzern Wyndham weiter ausrollen will. Auch wenn die Gesamtaktivität in Europa im Vergleich zu den Werten vor der Pandemie gedämpft ist, wird nach wie vor viel Kapital in den Sektor investiert, was seine starken längerfristigen Fundamentaldaten unterstreicht.
Gleichwohl sind in den jüngsten Reise- und Buchungsdaten die aufkommenden Inflationssorgen noch nicht hinreichend berücksichtigt. Somit bleibt abzuwarten, ob sich die konjunkturellen Unsicherheiten in den nächsten Monaten negativ auf die Nachfrage beziehungsweise den Aufschwung in der Branche auswirken werden.
Wenngleich der Fokus in der ersten Jahreshälfte weiterhin klar auf Ferienhotels gerichtet war, scheint auch die Stadthotellerie allmählich wieder in den Fokus von Anlegern zu rücken. Zumindest in Österreich lässt sich das beobachten. Laut einem Report von Christie & Co wechselten im Nachbarland mehrere Stadthotels den Eigentümer, allen voran in der Hauptstadt Wien. Gemäß dem Beratungsunternehmen wurde etwa das Meininger Hotel Wien Downtown Sissi (102 Zimmer) in der ersten Jahreshälfte von GalCap Europe erworben. Mit dem Bassena Hotel Wien Donaustadt (198 Zimmer) fand eine weitere Transaktion in Wien statt.
In diesem Kontext weist Christie & Co darauf hin, dass sich gerade Mixed-Use-Assets für Investoren als ein lohnendes Investment erweisen könnte. Auch Entwickler würden zunehmend nach Objekten in den Städten suchen, die in gemischt genutzte Immobilien umgewandelt werden können.
Quellen: ahgz Deutschland, Oktober 2022, Autor: Karl-Heinz Goedeckemeyer, Christie & Co.
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