In weniger als zwei Jahrzehnten hat die Kurzzeitvermietung die Hospitality-Branche grundlegend verändert und den Hotels 15 Prozent Marktanteil abgenommen. Vom Pionier der Sharing Economy zum 100-Milliarden-Dollar-Riesen hat Airbnb das Gastgewerbe seit seinen Anfängen im Jahr 2007 revolutioniert und dabei einen völlig neuen Markt geschaffen. Doch was passiert mit einer Stadt oder einem Touristenort, wenn Airbnb auf den Markt kommt?
In einer aktuellen Studie befassen sich die Experten der EHL Hospitality Business School mit den Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen, insbesondere Airbnb, und mit der Frage, wie Städte und Tourismus-Destinationen darauf reagieren sollen.
Anfangs wurde erwartet, dass Hotels durch Kurzzeitvermietungen ernsthaft herausgefordert werden würden. In ihrer Studie aus dem Jahr 2017 stellten Dr. Inès Blal und Dr. Cindy Heo von der EHL Hospitality Business School in Zusammenarbeit mit Miju Choi von der Leeds Becket University jedoch fest, dass «mit zunehmender Popularität von Airbnb und steigendem Angebot die Vermietungen für die Gastgeber weniger profitabel sind». Nach dem Goldrausch stagnierten die Gewinne der Gastgeber weitgehend. Ihre Daten zeigen, dass die Auslastung von Hotels im Zeitraum 2009 bis 2015 bei 80% lag, während sie bei Kurzzeitvermietungen bei 55% lag, obwohl das Angebot an Zimmern in 4- und 5-Sterne-Hotels explosionsartig anstieg
Eine Analyse der Deutschen Bank, welche die Rentabilität von Hotels (RevPar) untersuchte, kam zum Schluss, dass Airbnb und Hotels «im Großen und Ganzen nicht in direktem Wettbewerb stehen». Das Resultat der Analyse widerlegt den Mythos, dass zum Beispiel die Pariser Hotels von den Kurzzeitvermietungen überrollt werden. «Tatsächlich haben wir uns nie als Konkurrenten der Hotels gesehen», sagte David Whiteside, Global Chief Operating Officer bei Onefinestay, einem Unternehmen für Kurzzeitvermietungen im Luxussegment, das 2006 von Accor Hotels übernommen wurde.
Wie haben die Hotels darauf reagiert?
Kurz gesagt, Hotels haben begonnen, mehr wie Kurzzeitvermietungen auszusehen (z.B. Zimmer zum Arbeiten in der Ferne), während Kurzzeitvermietungen begonnen haben, mehr wie Hotelzimmer zu erscheinen (z.B. Concierge-Service). Neue Marktteilnehmer wie VRBO fordern die Vormachtstellung von Airbnb heraus. Online-Reiseagenturen (OTAs) wie Booking.com und Expedia.com sind ebenfalls zu Konkurrenten geworden, indem sie Kurzzeitvermietungen auf ihren gigantischen Plattformen anbieten.
Wenn Kurzzeitvermietungen wie Airbnb die Hotelbranche nicht in den Ruin getrieben haben, wer ist dann der Leidtragende? Kurz gesagt, die Städte oder Tourismusorte.
Im Jahr 2022 besuchten rund 44 Millionen Touristen Paris und machten die Stadt damit zum beliebtesten Reiseziel der Welt. Für einen lokalen Vertreter ist Airbnb eine „Katastrophe“ für das Stadtzentrum. Und die Stadt an der Seine hat aggressive Maßnahmen zur Regulierung der Branche ergriffen. Gastgeber dürfen ihren Hauptwohnsitz für maximal 120 Tage im Jahr vermieten und müssen ihre Vermietung der Stadtbehörde melden. Geldbußen können hoch sein. Die Durchsetzung der Vorschriften bleibt jedoch eine offene Frage.
Wachsender Unmut über die Sharing Economy
In vielen Städten ist das anfängliche Wohlwollen gegenüber der Sharing Economy verflogen und der Unmut gewachsen. Airbnb ist der Vermittler, der von den Kunden eine in ihren Augen exorbitante Provision verlangt. «Aber Airbnb hat auch eine ganze Reihe weiterer Ressentiments, die es vielleicht nicht weniger verhasst machen, aber anders, und zwar auf eine Weise, die für das Unternehmen schwieriger zu korrigieren sein könnte», heißt es in einem Artikel der New York Times. Mit anderen Worten: Auch Nichtnutzer sind von Airbnb betroffen, und zwar in Form höherer Mieten, vorübergehender «Nachbarn» und der Verschlechterung des sozialen Gefüges in ihren Gemeinden und Städten.
In New York City, das im Namen des erschwinglichen Wohnraums gegen Kurzzeitvermietungen kämpft, sind die Inserate von Airbnb um 77% zurückgegangen, seit Beschränkungen eingeführt wurden. Aber werden die Vorschriften langfristig aufhalten? Airbnb, das sich selbst als ein «missionsorientiertes Projekt» sieht, hat Daten zusammengestellt, die das Ausmaß der Präsenz von Kurzzeitvermietungen in verschiedenen Städten visuell aufzeigen. Im Jahr 2022 gab es in der Stadt mehr Kurzzeitvermietungen als langfristig zu vermietende Wohnungen, was insbesondere für Familien die Wohnmöglichkeiten einschränkt.
Airbnb kommt dem ländlichen Raum zugute
Jamie Lane, Senior Vice President of Analytics und Chief Economist bei AirDNA, einem Unternehmen, das Airbnb-Daten analysiert, hat die stärkste Nachfrage für Airbnb-Wohnungen in kleinen und mittelgroßen Städten, in Küsten- und Gebirgsregionen sowie in Gebieten außerhalb der großen Ballungszentren festgestellt, wo Hotels in der Regel Mangelware sind. In den ländlichen Gebieten Großbritanniens sind nun auch weit entfernte Ziele erreichbar und bieten Reisenden, wie z. B. Wanderern, eine Möglichkeit zur Übernachtung.
Airbnb hat das Marktpotenzial erkannt und sogar einen Filter für Vermietungen auf dem Land lanciert. Die Marktexpansion im ländlichen Frankreich hat verschlafene Dörfer und Städte zu neuem Leben erweckt, die keine großen Tourismus-Attraktionen haben, um Gäste anzuziehen.
Die Pandemie trieb die Menschen aus den Städten, und viele wohlhabendere Leute kauften sich Zweitwohnungen auf dem Land. Als die Inflation einsetzte, versuchten viele, ihre Investitionen als zusätzliches Einkommen zu monetarisieren. So stieg beispielsweise das Angebot an Kurzzeitvermietungen in den USA im Oktober 2022 um 23,3% gegenüber Oktober 2021. «Das ist ein massives Wachstum», erklärte Lane, obwohl die Buchungen im gleichen Zeitraum um 6% zurückgingen. Mehr Angebot bedeutet nicht gleich mehr Nachfrage, wie sich herausstellte.
Eine Seestadt im ländlichen Oklahoma hat es auf die Spitze getrieben. «Airbnb hat diese Stadt zu 100 Prozent aufgebaut“, sagt der Bürgermeister von Hochatown, wo die Zahl der Kurzzeitvermietungen in den drei Jahren seit der Pandemie von 400 auf 2400 gestiegen ist. «Die Stadt ist im Grunde ein riesiges Airbnb“, sagt David Francis, ein Regierungsbeamter. Der Ferienort, der aus dem Nichts entstanden ist (aber in der Nähe von Dallas, Texas, liegt), hat zu kämpfen, weil Gewinnen Vorrang vor Planung oder Infrastruktur eingeräumt wurde.
Die Einwohnerzahl der Stadt explodiert an den Wochenenden von 219 auf etwa 50 000, aber es gibt beispielsweise immer noch keine eigene Polizei in der Stadt. Die Wasserinfrastruktur ist völlig unzureichend. Und für viele ist die Blase bereits geplatzt. Seit ihrem Höhepunkt ist die Belegungsrate auf 40% gesunken, und nach einem astronomischen Anstieg sind die Immobilienpreise eingebrochen, so dass Bewohner und Investoren das Schlimmste befürchten.
Kurzzeitvermietungen vs. bezahlbarer Wohnraum
In Málaga, Spanien, wehren sich die Bewohner. Vor Einfamilienhäusern, die in Airbnbs umgewandelt wurden, kleben Aufkleber mit der Aufschrift «Geh zurück nach Hause» oder «Hier hat früher eine Familie gewohnt» oder «Angriff auf die Bürger der Stadt». Die Wohnsituation ist ein zentrales Anliegen der Bewohner, die laut Dani Romero, dem unfreiwilligen Gründer der Bewegung, genug von Airbnb haben: „Es sind die Nachbarn, die die Nase voll haben, denn das ist ein Problem, das uns alle betrifft.“
Romero wurde, wie viele andere auch, von einem Vermieter aus seiner Wohnung verdrängt, der diese in einen Raum zur Kurzzeitvermietung umgewandelt hatte. Der berufstätige Romero konnte sich eine Wohnung in der Stadt nicht mehr leisten. Seine Geschichte ist eine von unzähligen Beispielen dafür, wie die Sharing Economy das Wohnen in den Städten unerschwinglich gemacht hat.
Vom Super-Gastgeber zum Gemeinschaftsanführer
Würden Sie auf ein Monatsgehalt von 12 000 Dollar verzichten? Genau das hat Precious Price aus Atlanta, Georgia, getan. Sie begann 2019 damit, ihr Haus zu vermieten, wenn sie auf Geschäftsreise war. Als junge farbige Frau aus bescheidenen Verhältnissen baute sie nach und nach ein Portfolio an Unterkünften für Kurzzeitvermietungen auf, das ihr ein sechsstelliges Jahreseinkommen bescherte. «Jeder hat seinen eigenen ethischen Kompass, und meiner fühlte sich bei dem, was ich tat, einfach nicht richtig an“, sagte sie der New York Times.
Sie musste mit sich selbst klarkommen, nachdem sie Mietinteressenten abgewiesen hatte, die auf der Suche nach einer langfristigen Wohnung waren. Sie befand sich an der «vordersten Front» der Wohnungskrise, und die Menschen, darunter alleinerziehende Mütter und Studenten, die sie zugunsten von wohlhabenden Urlaubern abwies, ähnelten den Mitgliedern ihrer eigenen Großfamilie. Auf einen Schlag wurde ihr klar, was sie tun musste. Jetzt vermietet sie ihre Häuser langfristig und setzt sich für Tiny Homes und andere Formen erschwinglichen Wohnraums ein. Obwohl ihr Einkommen drastisch gesunken ist, sagt sie, dass sie jetzt erfüllter sei.
In den letzten Jahren hatte Airbnb mit einer ganzen Reihe von Problemen zu kämpfen, die in der Öffentlichkeit bekannt wurden: Raubüberfälle [auf Englisch], Sicherheitskameras [auf Englisch] ein Währungsproblem in Australien [auf Englisch], eine Klage gegen ein Verbot in New York City, illegale Airbnbs [auf Englisch] in Manhattan, ein Verbot von Partys [auf Englisch], ein formloser Rückzug [auf Englisch] aus China, das so genannte „Catfishing“ [auf Englisch], Auswirkungen auf erschwinglichen Wohnraum, Untervermieter, die ihre Wohnung vermieten, Verärgerung über professionelle Gastgeber, Förderung des hit and run-Tourismus usw.
Am kritischsten ist vielleicht, dass das Überangebot auf dem Markt zu sinkenden Gewinnen für viele Gastgeber geführt hat, was den Begriff „Airbnbust“ [auf Englisch] hervorgebracht hat. Das Unternehmen ist sogar zu einem gefundenen Fressen für Comedians [auf Englisch] geworden. Dies mögen einzelne Ereignisse sein, doch in ihrer Gesamtheit zeichnen sie ein geschmackloses Bild des Unternehmens.
Was bedeutet das nun für uns? Für 2024 deuten Berichte darauf hin, dass sich der 64 Milliarden Dollar schwere Markt für Kurzzeitvermietungen [auf Englisch] «beruhigt» und nicht in einen langfristigen Rückgang übergeht. Für die einen ein Segen, für die anderen ein Fluch: Kurzzeitvermietungen, allen voran Airbnb, das die größten Probleme zu bewältigen hatte, werden zweifellos in der einen oder anderen Form ein wichtiger Bestandteil der Gastgewerbelandschaft bleiben.
Quelle: EHL Insights, Sommer 2024
Warum ist Airbnb so erfolgreich?
Es begann mit Luftmatratzen und Frühstück. Inzwischen hat sich Airbnb vom Start-up zum Milliarden-Konzern und größten Rivalen der Hotellerie entwickelt.
Warum ist Airbnb so erfolgreich?
«Vergesst Hotels», verkündete Airbnb schon beim Start im Jahr 2008 selbstbewusst. Dass dem etablierten Gastgewerbe ein grosser Rivale entstehen würde, der die Tourismusbranche kräftig umkrempelt, konnte damals noch keiner ahnen. Doch das Unternehmen aus San Francisco wuchs rasant und entwickelte sich rasch zu einem der wertvollsten Start-ups weltweit. Heute wird Airbnb von Investoren auf rund 88,9 Milliarden US-Dollar taxiert. Airbnb setzt pro Jahr 6 Milliarden US-Dollar um und beschäftigt aktuell 6900 Mitarbeitende.
Das Ganze entstand aus einer fixen Idee der Firmengründer Brian Chesky und Joe Gebbia: Weil sie sich ihr Apartment in San Francisco nicht leisten konnten, stellten sie kurzerhand drei Luftmatratzen ins Wohnzimmer, um sie an Besucher einer Design-Konferenz zu vermieten. Im Preis inbegriffen war ein Frühstück. So ergab sich der Name «Air bed and breakfast» – Luftmatratze und Frühstück – mit dem es am 11. August 2008 losging. Später wurde der Name zu Airbnb verkürzt.
Airbnb-Gründer Brian Chesky, Joe Gebbia und Nathan Blecharczyk.
Zunächst stand der Gemeinschaftsgedanke noch stark im Vordergrund, so zumindest schildert es Chesky in Interviews. «Wir hatten keine Vorstellung davon, dass Air bed and breakfast gross werden könnte.» Ursprünglich hätten er, Gebbia und der dritte Gründer Nathan Blecharczyk eine Plattform zur Mitbewohnersuche aufbauen wollen. Nach viermonatiger Arbeit sei ihnen aufgefallen, dass es diesen Service bereits gibt. So kam es zu Airbnb – oder wie Chesky amüsiert sagt: «Der schlechtesten Idee, die jemals funktioniert hat».
Heute ist das Unternehmen laut eigenen Angaben mit über 10 Millionen gelisteten Unterkünften in 220 Ländern und rund 100 000 Städten weltweit präsent. In der Schweiz werden rund 40 000 Airbnb-Wohnungen angeboten. Zum Vergleich: Der weltgrösste Hotelkonzern Marriott hatte 2023 mit seinen rund 40 Marken etwa 1,6 Millionen Zimmer im Angebot. Airbnb hat sich vom Stachel im Fleisch zum gefährlichen Wettbewerber entwickelt. Mit dem Service «Trips», der Ausflüge, Events und andere Ferienerlebnisse vermittelt, macht die Firma inzwischen zudem auch Reiseveranstaltern Konkurrenz.
Auch wenn Airbnb – im Gegensatz zu Uber, dem zweiten weltbekannten Schwergewicht der «Sharing Economy» – bislang ohne grössere Skandale auskam, so gibt es doch viel Kritik und Ärger rund um den Globus. Beschwerden über kommerzielle und rücksichtslose Nutzer, die Lärm und Stress machen, begleiten den rasanten Aufstieg schon lange. Airbnb wird jetzt auch vorgeworfen, den Mangel an erschwinglichem Wohnraum zu verstärken. Zudem klagten Behörden, dass häufig keine Steuern auf Airbnb-Einnahmen gezahlt würden und viele Inserate illegal seien.