Die Hotelbranche steht im Jahr 2025 vor bedeutenden Veränderungen, wobei Private-Equity-Firmen weiterhin eine wichtige Rolle bei der Übernahme von Hotelimmobilien spielen werden. Im Zuge der sich verändernden wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen werden neue Trends u.a. in den Bereichen Erlebnisreisen und Asset-Positionierung den Markt prägen. Hier sind 7 Schlüsseltrends, die Sie im weiteren Verlauf des Jahres im Auge behalten sollten.
1. Anhaltende Bedeutung von Private Equity bei der Akquisition von Hotelimmobilien
Private-Equity-Firmen sind nach wie vor das größte Käufersegment im Hotelsektor. Sie nutzen ihre riesigen institutionellen Ressourcen und ihren Zugang zu Fremdkapital, um langfristige Renditen zu optimieren. Diese Firmen agieren als Value-Added-Investoren, die strategisch notleidende Vermögenswerte erwerben und sie für eine verbesserte Performance neu positionieren, mit dem Ziel, beim Ausstieg hohe realisierbare Renditen zu erzielen. PE-Gruppen sind dafür bekannt, dass sie defensive Strategien anwenden, wie z. B. den opportunistischen Erwerb von abgezinsten Schulden, um Vermögenswerte zu optimalen Bewertungen zu sichern. Schnelle Entscheidungsfindung und Erfahrung im Umgang mit Marktzyklen machen PE-Firmen auch weiterhin zu attraktiven Käufern
PE-Firmen nutzen ihr hochentwickeltes Know-how in der Vermögensverwaltung, um die betriebliche Effizienz und die finanzielle Strukturierung zu verbessern. Ihr Investitionshorizont liegt in der Regel zwischen sechs und 10 Jahren und gewährleistet disziplinierte Leistungskennzahlen. Institutionelle Anleger bevorzugen das Gastgewerbe als Teil diversifizierter Portfolios, was die gute Positionierung starker PE-Sponsoren in diesem Sektor unterstreicht.
2. Erlebnisorientierter Konsum und eine Verlagerung hin zu Gruppenreisen
Während Erlebnisreisen auch nach der Pandemie weiterhin Priorität haben, verlagert sich der Schwerpunkt der Freizeitausgaben immer stärker auf strukturierte Gruppenreisen. Die Verbraucher schwenken auf Firmenveranstaltungen, Hochzeiten und Gruppenreisen um, und die Hotels müssen ihr Angebot anpassen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Zu den Strategien, mit denen dies erreicht werden kann, gehören flexible Veranstaltungsräume mit modernster Technologie, personalisierte Erlebnisse, die auf die Bedürfnisse von Gruppen zugeschnitten sind, und starke Verkaufs- und Serviceteams, die sich auf Gruppenreisen konzentrieren.
3. Stärke in den städtischen Märkten schafft Anziehungskraft für Geschäfts- und Gruppenreisen
Große Städte wie Zürich, Genf, New York oder London verzeichnen eine robuste Hotelentwicklung, insbesondere in den Segmenten Geschäfts- und Gruppenreisen. Einzigartig positionierte Hotelanlagen mit besonderen Merkmalen sind für Investoren besonders attraktiv, z. B. historische Wahrzeichen, Stadthotels im Retrostil und Nischenhotels, die auf Wellness, Abenteuer oder kulturelle Erlebnisse ausgerichtet sind.
4. Starke Leistung der nicht-städtischen Zielgebiete
Hotels außerhalb der Großstädte übertreffen die traditionellen, auf Städte ausgerichteten Erwartungen, da Boutique- und High-End-Resorts in landschaftlich reizvollen Gegenden eine große Nachfrage verzeichnen (Gstaad, Engadin, Zermatt). Beispiele hierfür sind Luxus-Resorts für Premium-Retreats, Ultra-Luxus-Resorts, die sich an wohlhabende Reisende richten, und Erlebnis-Resorts, die auch für Gruppenbuchungen geeignet sind (Beispiel Grand Resort Bad Ragaz).
5. Faktoren jenseits der Zinssätze, die das Geschäftsvolumen beeinflussen
Die Zinssätze sind zwar nach wie vor ein Hauptfaktor, der sich auf das Transaktionsvolumen und die Abschlussraten auswirkt, aber auch andere Faktoren spielen eine Rolle bei der Verlangsamung von Transaktionen. Zu den wichtigsten Gegenwindfaktoren gehören die wirtschaftliche Unsicherheit und die Besorgnis über eine mögliche Rezession, unterschiedliche Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern, aufgeschobene Investitionen und erforderliche Reinvestitionen, um eine wettbewerbsfähige „Look-and-Feel“-Dynamik zu gewährleisten, sowie Unsicherheiten über die langfristigen Auswirkungen der Telearbeit auf Geschäftsreisen.
Es gibt jedoch potenzielle Katalysatoren am Horizont, die die Transaktionsaktivität erhöhen könnten:
- Weitere Lockerung der Zinssätze.
- Größere wirtschaftliche und geopolitische Klarheit.
- Auflösung der verbleibenden Rückstände an notleidenden Vermögenswerten.
- Institutionelle Anleger, die nach neuen Investitionsmöglichkeiten für Hotels suchen, haben einen Nachholbedarf an frischem Kapital.
6. Wachsendes Interesse von Family Offices, vermögenden Privatpersonen und Erstkäufern
Ein bemerkenswerter Trend im Jahr 2025 ist die zunehmende Beteiligung von Family Offices, vermögenden Privatpersonen (HNWI) und Erstkäufern am Hotelmarkt. Diese Gruppen bieten deutliche Vorteile beim Erwerb von Vermögenswerten, da sie eine Diversifizierung des Immobilienbesitzes, eine stabilere Einkommensgenerierung über Konjunkturzyklen hinweg und den Aufbau einer langfristigen Präsenz im Gastgewerbe anstreben.
Diese Käufer können gegenüber PE-Firmen deutliche Vorteile haben, was sie zu einem neuen Trend macht, den es zu beobachten lohnt. Sie sind weniger auf einen hohen Verschuldungsgrad angewiesen, was sie in einem Hochzinsumfeld wettbewerbsfähiger macht, und sind möglicherweise auch weniger durch Ausstiegshorizonte eingeschränkt, was es ihnen ermöglicht, mit einer längerfristigen Perspektive zu investieren – sie halten Vermögenswerte als Altinvestitionen oder Trophäen und zahlen möglicherweise eine Prämie, um sich in wettbewerbsorientierten Verkaufsprozessen den Zuschlag zu sichern.
7. Erhöhtes Interesse an Select-Service- und Luxushotel-Segmenten
Investoren zeigen verstärktes Interesse sowohl an Hotels mit gehobenem Service als auch an Luxushotels, da beide Segmente ihre eigenen Vorteile in Bezug auf Cashflow-Stabilität und Investitionspotenzial haben. Hotels mit gehobenem Service sind für Investoren aufgrund schlanker Betriebsmodelle, stabiler Einnahmeströme und überschaubarer Investitionsbedürfnisse sowie ihrer starken Leistung attraktiv. Diese geringeren Investitionsanforderungen machen sie für Erstkäufer attraktiv.
Luxusimmobilien sind nach wie vor attraktiv für HNWI und Family Offices, die auf der Suche nach Trophäenimmobilien sind, da sie einen hohen ADR- und RevPAR-Wert aufweisen. Investoren betrachten sie als langfristige Wertsteigerungsobjekte mit Prestigewert, und die öffentliche Aufmerksamkeit, die der Kauf von Prestigeobjekten mit sich bringt, positioniert diese Asset-Investoren sicherlich gut für zukünftigen Dealflow.
Die Beobachtung dieser Trends wird für die Akteure im sich entwickelnden Gastgewerbesektor von entscheidender Bedeutung sein, wenn es darum geht, durch eine starke operative Leistung und den Erfolg bei potenziell verstärkten Transaktionsaktivitäten Werte zu schaffen.
Quellen: Hotels, USA, Solic Capital Advisors.
Autor: Raoul Nowitz, Senior Managing Director Solic. Übersetzung: Hotel Inside.
Bildlegende Hauptfoto: Genf. Bild Geneva Tourismus
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