Mehr als 300 Entscheidungsträger aus Tourismus, Hotellerie, Politik und Immobilien diskutierten am Alpine Hospitality Summit 2025 in Kitzbühel über Herausforderungen und zukunftsfähige Konzepte für die alpine Ferienhotellerie. Hotel Inside war am Summit in Kitzbühel dabei und sprach mit dem Hotelexperten Marco Riederer über die Unterschiede der Hotelmärkte in Österreich und in der Schweiz.
Mit dem bereits traditionellen Fachevent in Kitzbühel (Tirol) gelang der Prodinger Tourismusberatung, wovon die meisten der Teilnehmer nur träumen konnten: 100 Prozent Auslastung – und eine Hundertschaft, die aufs kommende Jahr vertröstet werden musste. Mehr als 300 Hoteliers, Tourismus- und Hospitality-Experten, Immobilien- und Finanzfachleute waren am 15. Mai im Grand Tirolia Hotel Kitzbühel dabei und diskutierten über die Zukunft der alpinen Hotellerie, wobei Österreich ganz klar im Fokus der Debatten und Referate stand. Die übrigen Bergregionen wie die Schweiz, Deutschland (Bayern) und das Südtirol spielten eine eher zweitrangige Rolle – wenn überhaupt.
Hotel Inside-Journalist Hans R. Amrein war in Kitzbühel dabei und verfolge die Diskussionen rund um die alpine Hotellerie in Österreich. Dabei stellte er sich die Frage: Worin unterscheiden sich die Hotelmärkte in Österreich und in der Schweiz? Was machen Österreichs Hoteliers besonders gut? Oder was können die Österreicher von den Eidgenossen lernen?
Ein Video-Gespräch mit Marco Riederer, Partner bei der Prodinger Tourismusberatung in Wien und ausgewiesener Hospitality-Experte, wenn es um alpinen Tourismus geht:
Die wichtigsten Themen und Erkenntnisse am Alpine Hospitality Summit 2025
Die Grundstimmung am Summit war optimistisch, obwohl die von der Prodinger Tourismusberatung präsentierten Zahlen belegten, wie schmerzlich das Winterfinale Teile des Tourismus in Österreich getroffen hat. „Die Umsatzzahlen vom Zahlungsdienstleister Card Complete zeigen ein Minus von 4,56 Prozent im heimischen Tourismus”, verkündete der Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung Thomas Reisenzahn. Wobei die Rückgänge weniger am Berg erfolgten als im Tal. Generell sei im schneearmen Winter – wie schon länger – das Auseinanderdriften der Destinationen zu erkennen gewesen: Je höher eine Desitination, desto gefragter.
Betriebswirtschaftliche Analysen im 5-Jahres-Vergleich zeigen: Zwar sei der Umsatz pro Zimmer in österreichischen Hotels um 20,54 % gestiegen, bei Mitarbeiter- (+37 %) und Energiekosten (+72 %) sei der Zuwachs jedoch wesentlich höher, wodurch das operative Betriebsergebnis (GOP) in diesem Zeitraum um 1,3 Prozentpunkte auf 20,6 % zurückging.
Kommentar von Thomas Reisenzahn: Jeder Umsatzrückgang von Hotels wirkt sich im regionalen Umfeld dramatisch aus. Das bestätigte einmal mehr eine Wertschöpfungsstudie, die Prodinger konkret anhand des bekannten Hotels Stanglwirt mit aktuellen Zahlen umsetzte. Die 50 Mio. Euro Hotelumsatz bringen demnach weitere 22 Mio. Euro Wertschöpfung in die Region. Was aber vielleicht noch dramatischer wirkt: Allein 1,6 Mio. Euro füllen die Kasse von Gemeinde und Tourismusverband.
Ungeachtet schwieriger Situationen belegten die Diskussionsrunden die hohe Investitionsbereitschaft der Branche. Wobei Marco Riederer als zweiter Prodinger-Geschäftsführer aufzeigte: „Erstmals (seit 2011) geht der hohe Verschuldungsgrad nicht mit einem steigenden Ertragswert einher”. Wobei hier die Auswirkungen der hohen Investitionsbereitschaft als Folge der Corona-Förderungen zu erkennen seien.
Dass es nur eine mutigere Preisdurchsetzung brauche, sei nun nicht mehr so. Wie Karin Leeb am Podium für ihr herausragendes Hotel Hochschober deutlich machte: „Wir haben in den vergangenen Jahren unsere Preise jährlich um bis zu 10 Prozent angehoben. Jetzt haben wir gesehen, dass selbst bei unserer Klientel die Luft dünner wird. Wir sind eine begehrte, emotionale Marke, aber wir müssen aufpassen, uns nicht aus dem Markt hinauszupreisen.” Denn in Lagen wie der Turracher Höhe sei es schwierig, einen wachsenden Internationalisierungsgrad und damit eine höhere Zahlungsbereitschaft zu erreichen.
Lässt man die sieben Diskussionsrunden von Kitzbühel Revue passieren, braucht man sich über Österreichs Tourismuszukunft trotzdem keine grauen Haare wachsen lassen. Dafür sorgen nicht zuletzt junge engagierte Hoteliers, die zeitgeistige neue Projekte umsetzen. So zeigte etwa Nadia Bruckner mit ihrem „Neue Post – Upside Down Town Hotel” in Zell am See auf, wie Wirtshauskinder nach einiger Auslandserfahrung den „Plan B oder C” ihrer Lebensplanung realisieren, in dem sie das elterliche Hotel in neue Zeiten führen. Einfach ist es für diese Generation der Nachfolger nicht, aber mit der Lust und den Möglichkeiten, ihren Lebensstil im Hotel zu verdeutlichen zu können, steigt auch das persönliche und ökonomische Engagement. Klar werden Hürden bei der Umsetzung beklagt, doch richtig lautstark war dies bei den professionellen Investoren zu hören.
Denn als Besonderheit des Summit 2025 sind hier auch internationale Kettenhotellerie und zahlreiche institutionelle Investoren vertreten. Wie etwa Jörg Böckeler, der als CEO von Dorint auch „Gastgeber” der Veranstaltung im Grand Tirolia Resort war. So gehört das Objekt nun neben dem niederösterreichischen Immobilienentwickler Othmar Seidl zu 49% der deutschen «Ideal Versicherung». Deutlich wurde etwa Christian Ebner, dessen CE Holding aktuell die Hotels Mirabell in Bad Gastein und Pichlmühle am Attersee umsetzt. Oder gerne umsetzen würde: „In Bad Gastein sind wir jetzt im sechsten Jahr der Vorbereitung, ich muss mich mit neun Organisationen auseinandersetzen. Es ist eine Schande, so von einer Person – dem Bürgermeister – abhängig zu sein.”
Heinrich Dominici, dessen Unternehmen aktuell in Kitzbühel das Hotel „Zur Tenne” neu errichtet, sprach von bereits 42 Architektenentwürfen, die eingereicht werden mussten: „Aber ein Genehmigungsprozess ist halt ein Prozess, je transparenter und offener man agiert, desto leichter lassen sich die eigenen Ideen durchsetzen”. Daniel Jelitzka von der JP Immobilien-Gruppe in Wien versuchte die Situation neutral zu analysieren: Wenn man strenge Raumordnungsverträge, toughe Verträge mit Veräußerungsverboten und Vorkaufsrechten verlange, also auf strikte Regulierung setze, würde man gerade für die Erneuerung bestehender, in die Jahre gekommener Häuser kaum reüssieren.
Es sei schon auffällig, dass bei dieser Veranstaltung bürokratische Hürden in erster Linie im Zusammenhang mit der Bauphase beklagt würden, erstaunte Susanne Kraus-Winkler, die sichtlich froh war, nach ihrer Zeit als Tourismus-Staatssekretärin einmal ohne Podium-Präsenz eine Veranstaltung verfolgen zu können. Öffentliche Sichtbarkeit ist dem gegenüber nun für Sepp Schellhorn als Staatssekretär für Deregulierung das tägliche Brot. Viele der beklagten Hürden in der Bauumsetzung sollten ihn erreichen. „Als Halbgasteiner kenne ich das Mirabell-Projekt. Es ist mir klar, dass die größten Hürden Unsicherheit und vor allem Zeitverlust darstellen. Mein Job beinhaltet auch, auf die Körperschaften zuzugehen, etwa einheitliche Regulatorien für Baurichtlinien zu schaffen. Es braucht klarere Regeln, damit etwa die Ortsbildkommission nicht alles verhindern kann”, sieht er die Stärke seines Resorts angesichts der angespannten Situation darin, dass Bürokratieabbau nichts koste. So nannte er auch als ein Ziel, den Fristenlauf enorm zu verkürzen. Sein Versprechen „alles, was nicht in einem bestimmten Zeitraum behandelt wird, gilt als bewilligt”, schränkte er mit dem Hinweis ein, dies dürfe natürlich nicht missbraucht werden.
Ohnehin sind die Probleme der österreichischen Hotellerie nicht allein in der Raumordnung zu sehen. Eine Besonderheit der österreichischen Ferienhotellerie brachte Daniel Jelitzka von der JP Immobilien-Gruppe Wien ins Spiel. „Während im angelsächsischen Raum und vielen europäischen Staaten Bauvorhaben vier Fünftel an Eigenmitteln erfordern, sind es in Österreich gerade mal 30%.” Dies behindere alternative Finanzierungsformen. Unter dem Titel „Bye, bye, Buy2let” wurde etwa dessen Gleichstellung mit der Schaffung von Zweitwohnsitzen thematisiert. „Seit dem Vorjahr ist es – letztlich europarechtswidrig – in Tirol verboten, dass sich Buy2let-Eigentümer in ihrem von einem Hotelbetreiber geführten Apartment auch nur kurzfristig einmieten. Es ist eine Verfahrensanordnung, gegen die kein Rechtsmittel zulässig wäre”, führte dazu Astrid Purner, Vill & Partner Rechtsanwälte, aus.
Die Frage der Rechtmäßigkeit liege momentan beim Verfassungsgerichtshof. Der Kitzbühler Groß-Hotelier Christian Harnisch verwies in diesem Zusammenhang auf eine unsägliche „Bespitzelung”, mit der Käufer aktuell im Raum Kitzbühel konfrontiert seien. Mehrfach wurde betont, dass reines Investment ohne „emotionalen” Faktor – etwa über Fonds – in der Ferienhotellerie mangels Rendite kaum erfolge. Gerade für in die Jahre gekommene Betriebe mit Sanierungsbedarf seien Lösungen wie Buy2let essenziell. „Egal ob Umbau oder Abriss, um an gleicher Stelle größere Einheiten zu schaffen, international werden Hotels überwiegend mit solchen Modellen umgesetzt. Da dürfen wir uns nicht einem Wettbewerbsnachteil ausliefern”, warnte Reisenzahn dazu am Alpine Hospitality Summit.
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Thomas Reisenzahn
