Der deutsche Hotelimmobilienmarkt befindet sich weiter auf Erholungskurs, auch wenn die Zahlen des ersten Quartals 2026 rückläufig sind. Nach aktuellen Berechnungen der Union Investment stieg das investmentrelevante Marktvolumen im Jahr 2025 auf 66,1 Milliarden Euro und erreichte damit den höchsten Stand seit Beginn der Pandemie. Hotel Inside hat die Union Investment-Studie analysiert.
Die neue Analyse von Union Investment zeigt mehr als nur ein Marktwachstum. Sie dokumentiert einen strukturellen Wandel: Neue Hotelkapazitäten, eine robuste touristische Nachfrage, wachsende Bedeutung von Konversionsprojekten sowie eine vorsichtige Belebung des Investmentmarktes prägen die Entwicklung. Der folgende Hotel Inside-Hintergrundbericht ordnet sämtliche Ergebnisse der Studie ein und zeigt, welche Trends die deutsche Hotelbranche in den kommenden Jahren bestimmen dürften.
Hotelmarkt gewinnt weiter an Wert
Das investmentrelevante Hotelmarktvolumen erhöhte sich 2025 von 64,3 auf 66,1 Milliarden Euro. Der Zuwachs von 2,8 Prozent ist allerdings nur zum kleineren Teil auf steigende Bewertungen bestehender Hotels zurückzuführen. Viel stärker wirkten sich neu fertiggestellte Hotelzimmer aus. Gleichzeitig profitierte der Markt von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Hotelübernachtungen. Mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen wurde 2025 ein neuer Rekord erreicht. Auch der Start ins Jahr 2026 verlief positiv. Vor allem die Inlandsnachfrage entwickelte sich dynamisch, während der internationale Markt moderater wuchs.
Neue Hotelzimmer als wichtigste Wachstumstreiber
Nach den Auswertungen von bulwiengesa wurden 2025 knapp 10.000 Zimmer im investmentrelevanten Segment fertiggestellt. Allein diese neuen Kapazitäten erhöhten das Marktvolumen um rund 1,5 Milliarden Euro. Die Werte bestehender Hotels stiegen dagegen lediglich um rund 0,5 Prozent. Die Studie macht damit deutlich, dass das Wachstum heute weniger über Preissteigerungen im Bestand als vielmehr über neue Projekte erfolgt.
Langfristige Entwicklung seit der Pandemie
Die Analyse zeigt den aussergewöhnlichen Verlauf der vergangenen Jahre. Nach einem Marktvolumen von 61,1 Milliarden Euro im Jahr 2019 folgte pandemiebedingt der Einbruch auf 54,3 Milliarden Euro im Jahr 2020. Seitdem erholt sich der Markt kontinuierlich über 55,7 Milliarden (2021), 61,6 Milliarden (2022), 62,0 Milliarden (2023) und 64,3 Milliarden Euro (2024) bis zum aktuellen Niveau. Nach Einschätzung der Autoren bleibt der positive Trend intakt, wenngleich sich die Dynamik etwas abgeschwächt hat.
Investmentmarkt gewinnt wieder an Dynamik
Auch der Transaktionsmarkt entwickelte sich freundlicher. Das Volumen erreichte rund 1,9 Milliarden Euro und lag damit mehr als ein Drittel über dem Vorjahr. Rund drei Viertel aller Abschlüsse entfielen auf grossvolumige Einzeltransaktionen. Gleichzeitig nahmen strategische Portfoliotransaktionen wieder zu. Die Spitzenrenditen blieben im Durchschnitt mit etwa 5,25 Prozent stabil. Eine flächendeckende Renditekompression ist jedoch nicht zu beobachten gewesen; Preisbildung und Renditen hängen weiterhin stark von Standort, Objektqualität, Betreiber und Vertragsstruktur ab.
Neue Hotelstandorte ausserhalb der Metropolen
Erstaunlich ist die räumliche Entwicklung der Pipeline. Lediglich rund 20 Prozent der Neueröffnungen entfielen auf die klassischen A-Städte. Hotelgesellschaften expandieren zunehmend in kleinere Städte und touristische Regionen. Besonders Economy- und Midscale-Marken bauen ihre Präsenz aus und erschliessen zusätzliche Nachfragepotenziale ausserhalb der etablierten Metropolen.
Konversionen verändern die Hotelentwicklung
Ein weiterer Schwerpunkt der Studie ist der Trend zu Konversionen und Revitalisierungen. Rund ein Drittel aller 2025 neu eröffneten Hotelzimmer entstand durch Umnutzung bestehender Immobilien. Beispiele wie das Conrad Hamburg im Levantehaus oder The Florentin in der ehemaligen Villa Kennedy in Frankfurt zeigen, dass hochwertige Hotelprojekte heute häufig auf bestehenden Gebäuden basieren. Auch Serviced Apartments und hybride Beherbergungskonzepte nutzen vermehrt Hotels, Bürogebäude und gemischt genutzte Immobilien als Basis für neue Konzepte. Gerade in den A-Städten mit knappen Entwicklungsflächen gewinnen solche Projekte stark an Bedeutung.
Ausblick 2026
Für das laufende Jahr erwarten bulwiengesa und Union Investment mindestens einen Zimmerzuwachs auf dem Niveau des Vorjahres. Zugleich dürfte sich der Trend zu Konversionsprojekten fortsetzen. Damit entwickelt sich der deutsche Hotelmarkt zunehmend zu einem Markt der intelligenten Nachverdichtung, Revitalisierung und qualitativen Weiterentwicklung bestehender Immobilien.
FAZIT: Die Studie zeichnet das Bild eines Hotelmarktes, der sich nach den Krisenjahren stabilisiert hat und wieder wächst. Gleichzeitig verändert sich die Struktur des Marktes tiefgreifend. Neue Hotelzimmer, spezialisierte Marken, kleinere Städte, Konversionsprojekte und eine differenzierte Investmentstrategie gewinnen an Bedeutung. Für Investoren, Betreiber und Projektentwickler liefert die Analyse damit wichtige Hinweise darauf, wo die grössten Chancen der kommenden Jahre liegen.
Deutscher Hotelmarkt 2025/2026: Die wichtigsten Zahlen und Fakten
Wichtigste Erkenntnisse
• Der deutsche Hotelmarkt wächst wieder, getragen von einer robusten Nachfrage.
• Der größte Wertzuwachs entsteht durch neue Hotelkapazitäten, nicht durch höhere Bewertungen bestehender Hotels.
• Konversions- und Revitalisierungsprojekte gewinnen stark an Bedeutung.
• Hotelgesellschaften expandieren verstärkt in kleinere Städte und touristische Regionen.
• Der Investmentmarkt zeigt wieder mehr Dynamik, bleibt aber standort- und objektabhängig.
